调控政策凶猛中开发商面临大考

　　如果描述今年以来的房地产市场，“价格飙升、捂盘惜售、囤积土地、地王”等频现词汇无疑是不可或缺的关键词。然而，眼下这些关键词正有被“有价无市、观望气氛浓厚、房产新政”等词汇取代。房地产开发企业面临新一轮的考验。
　　９月２７日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（９．２７新政），通知规定，严格管理房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款，加强房地产信贷征信管理、房地产贷款监测和风险防范。其中规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于同期同档基准利率的１．１倍。眼下各商业银行正在出台或酝酿具体执行细则。
　　这项政策在给投机炒房者上了一道紧箍咒的同时，也给房地产市场兜头泼了一瓢凉水，让高烧的房地产市场感到了阵阵寒意。
　　紧接着，１０月９日国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》牗３９号令牘，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地分期拿地。
　　毫无疑问，这项政策对开发商来说是一个严峻的考验，这意味着提高了开发商进入土地市场的门槛，对于开发商资本规模的要求显得更高；另一方面，如果土地款必须一次性全部付清的话，总价近百亿的地王将很难再出现。
　　一般认为，这两项政策的出台一方面是为“高烧”不退的房地产市场降温；另一方面是防范金融风险，以免出现类似美国“次级放贷市场”一样的危机。
　　但无论如何，这两项政策对房地产市场来说都会导致利空。
　　然而，事情并未到此为止。物业税也正在紧锣密鼓地酝酿中，眼下一些城市已经开展了模拟征收物业税的试验。据有关人士透露，物业税可能在明年出台。征收物业税，无疑会加大房产的持有成本，这对投机投资者来说并不是利好消息。
　　总之，近期火爆的房地产市场频频传来各种利空消息。目前，这些利空消息已经演变为现实行动，据报道，北京、上海、深圳出现了退房潮和有价无市现象。
　　对房地产市场来说，银根和地根是两个决定性因素，这两方面进行调整，必然会对房地产市场带来重大影响。前几年，全球性、宽松的金融和财政政策，导致了流动性过剩，房地产价格全球性的迅猛上涨，出现了严重泡沫。美国次级贷款危机出现，泡沫破裂，影响了整个全球金融资本市场。当前，英国房地产价格也走向了下滑通道，面临下降形势。在“环球同此凉热”的全球化的今天，中国不可避免地受到国际市场的影响。为了驯服流动性过剩，我国也实施了提高准备金率及利率等多种金融政策。这对中国房地产的影响是致命的，它直接关系到投资者及消费者的负担能力。这种紧缩政策实质上抑制了需求，对供需进行了调整。
　　笔者此前认为，“从房地产投资和金融政策导向来看，显然两者之间处于反向角力的态势。一方面是房地产投资增加，另一方面为了抑制经济由偏快转向过热采取了紧缩政策。而商业银行紧缩个人房贷无疑是出了一记重拳，既打击了投机炒房现象，又在某种程度上抑制了刚性需求。那么，房地产开发企业所面临的风险就有加大的可能。”目前，这种可能性正向现实性演变。所以，房地产开发企业更应该密切关注市场动态警惕风险，未雨绸缪，早作打算