土地出让中的地价评估

一、地价评估的依据

    地价评估，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响地价因素的基础上，对土地在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为因素的影响），某宗地为某种估价目的所能实现的价格。土地估价是对估价对象的客观合理价格或价值的估算和判定，是一种"公平市价"，是为当事人提供的公平可信的价格参考依据；它不等于土地交易双方的实际成交价格。需要指出的是，一宗土地在市场上的实际成交价格，通常会随着时间的推移和土地供求关系的变化以及交易双方的心态等而经常变动。

    国有建设用地使用权招标拍卖挂牌与一般物品拍卖相比，具有某种特殊性。招标拍卖挂牌出让涉及的价格较高，经常高达数千万元甚至数亿元，且由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免高价地廉价交易，使国家财政蒙受损失，因此，国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，必须进行土地估价，以了解招标拍卖挂牌地块的正常价格，并综合确定招标拍卖挂牌底价。

市、县人民政府以招标拍卖挂牌或协议方式出让国有建设用地使用权的，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

    二、地价评估的组织实施

    土地出让，实质上是由市、县人民政府代表国家、以土地所有者身份有偿让渡一定年限的土地使用权的经济行为。在这一经济行为中，用地者支付出让价款，取得土地使用权；而政府出让有限期的土地使用权，取得土地出让价款，土地价款是土地所有权在经济上的具体体现。因此，依据法律、政策和规范对拟出让的土地价格进行评估，根据评估结果和其他影响地价的因素，综合确定拟出让土地的标底、底价等，应成为市县国土资源管理部门的一项重要工作。

    一种观点认为，出让土地的地价评估必须委托评估机构，这种观点是片面的。估价机构的地价评估行为，从法律关系上说，是一种委托行为。所谓委托，就是当事人之间约定由一方委托另一方处理事务，另一方承诺为之的契约。其中委托处理事务的人，称为委托人。承诺代为处理事务的人，称为受托人。委托的目的是处理或管理委托人的事务。委托既可以发生在法人之间，也可以发生在公民之间，还可以发生在公民和法人之间。委托具有一定的目的性，委托的目的由委托人决定，但受托人为达成这一目的在处理事务时往往有一定范围的决定权。在估价机构的土地估价行为中，委托方是土地产权人或有权处理土地使用权的法人、组织，受托人是承诺对土地进行评估的中介机构，中介机构接受委托才能进行地价评估，未得到委托自然不能强制要求受托评估土地。也就是说，地价评估包括自行评估和委托评估。土地产权人既可以自主评估，也可以委托中介机构进行评估。

    从以上分析可以看出，无论是协议出让土地还是招标拍卖挂牌出让土地，对拟出让宗地进行地价评估，都是市、县国土资源管理部门的工作。一般应由组织实施招标拍卖挂牌活动的市、县土地行政主管部门委托有土地评估资质的估价机构承担，也可由土地行政主管部门下属的土地估价事业单位、土地交易市场或相关处室组织评测。也就是说，市、县国土资源管理部门既可以自行评估地价，可以指定所属事业单位，也可以委托中介机构。因此，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》明确规定，以招标拍卖挂牌或协议方式出让土地的，地价评估可以采取以下三种方式，具体采取哪种方式，由市县国土资源管理部门――土地产权人――决定：

（1）市、县国土资源管理部门组织进行地价评估；

（2）市、县国土资源管理部门授权所属事业单位进行地价评估；

（3）市、县国土资源管理部门委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行地价评估。

    三、土地估价方法的选择

    各种估价方法有不同的适用范围，也有相应的限制条件，对于国有建设用地使用权招标拍卖挂牌中的估价而言，由于招标拍卖挂牌的土地一般都是用于开发和再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。但在招标拍卖挂牌出让的地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与招标拍卖挂牌收益的对比分析。