土地估价方法之剩余法（假设开发法）

一、剩余法的定义

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等，英文名称为：The Hypothetical Development Method 或Residual Method。剩余法的一般解释是：从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发利用，并从中获得收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。因此剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

二、剩余法的原理

剩余法是一种科学实用的估价方法，它的基本思想、理论依据，可以通过下面这个例子来说明。

假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的地块，那么他愿意出多少钱来购买这块土地呢?很明显，他购买这一地块并不是供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面对竞争他不能企望从这一地块开发中得到超乎寻常的利润，但同时他希望从这一地块开发中得到的利润不能低于别人希望得到的平均利润，否则他宁愿把这笔资金投到其他方面。也就是说，该开发商希望从这一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。而为了获取这一地块，开发商首先要仔细研究待开发地块的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周围环境、规划限制条件等，以便分析该地块在规划许可范围内最适宜的用途和最大开发程度；然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后价值，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得到的正常开发利润。有了上述的分析和测算，开发商也就知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。很明显，这个最高价等于开发完成后的不动产价值扣除开发成本和相应利息、利润之后的余额。

剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于以下三个方面：

（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。对于每一开发项目，投资者必须分析和预测开发完成后的不动产价值、开发成本和他所应获取的正常利润，进而确定他所能承担的场地最高价格，投资者实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。

（2）确定具体开发项目的预期利润。当场地取得后，此时的场地购置费为已知费用，从总的开发价值中扣除场地购置费、开发成本等的剩余值，即为该开发项目可取得的利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行，否则该项目就应当推迟进行或暂时取消。

（3）确定开发项目中可能发生的最高成本费用。当场地购置费和期望利润确定后，即可用剩余法测算出开发过程中各成本费用的最高控制数，以保证开发过程中的各项成本费用得到有效的控制。

三、剩余法的计算公式

根据剩余法的原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式是：V=A-(B+C)

式中：V——购置开发场地费用；

    A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值

    （Gross Development Value 或Capital Value或Capital Value）；

    B——整个开发项目的开发成本；

    C——开发商合理利润。

    实际估价工作中，我国常用的一个具体计算公式为：

    土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息

    在香港特别行政区剩余法的计算公式为：

地价＝楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商利润

或：

    地价＝总开发价值-开发费用（含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理及法律事务费）-开发者的收益-取得土地所需的费用。

    在我国台湾，剩余法计算公式为：V=P-C-O-R

式中：V—最适宜的土地价格；

    P——销售总价；

    C——营建成本；

    O——其他成本（代销、管理费用等）；

    R——合理利润。

四、剩余法的特点与适用范围

    1．剩余法的特点

    根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何，取决于以下几点：①是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）；②是否正确掌握了房地产市场行情及供求关系；并正确判断了开发完成后土地连同地上建筑物的售价；②是否正确确定了开发费用和正常利润等。

    需要注意的是剩余法估价有以下几个假设和限制条件：

    （1）尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的成本和租金、价格水平，实际上在开发期间不但租金或售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生大的变化。当然，若采用假设开发法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据作出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法（Cash Flow Method）或贴现现金流量法（Discounted Cash Flow Method）进行评估。

    （2）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。

    （3）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。以上这些假设条件在国外的剩余法估价中表现得更为明显。国内一些估价人员则往往混淆了估价与项目可行性分析的区别，因而往往忽视了这些假设与限制条件。

    2．剩余法的适用范围

    从剩余法的计算公式和特点可以看出，剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：

    （1）待开发土地的估价；

    （2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用；

（3）仅将土地或房地产整理成可直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用；

（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

需要指出的是，在第四种情况下，即在土地或建筑的价格其他方法不能明确把握时，剩余法是有效的方法。例如，要对附有建筑物的土地进行估价时，虽然依买卖实例可求得空地价格，但对于因附有建筑物而使得土地价值降低的情况，究竟应该减价多少，这时仅依靠买卖实例比较法确实难以获得正确答案，而运用土地剩余法，则可求得附有建筑物的土地价格。不过，只有建筑物比较新且处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法。前面提到此法对于附有建筑物的土地评估是最有效的。这在理论上确实如此，但实务上多数情形却难以求得适当的价格。例如，在房屋建筑不久，且不是最有效使用时，以土地残余法求适当的土地价格是比较困难的；若建筑物已陈旧，租金低廉时，归属于土地的纯收益已有偏差，则求取适当的土地收益价格也有困难。