土地出让文件编制的基本要求

    一、编制土地出让文件的重要性

    国有建设用地招标拍卖挂牌出让文件，是整个国有建设用地招标拍卖挂牌出让过程中所遵循的基础性文件，是招标拍卖挂牌活动的依据，也是国有建设用地使用权出让合同的重要组成部分。招标拍卖挂牌出让文件应当对招标拍卖挂牌的具体程序作详细的规定，对拟出让土地所要求的具体技术标准作出说明，对确定土地使用权人的依据及标准、出让合同条款等进行规定。因此，能否编制出完整、严谨的招标拍卖挂牌出让文件，直接影响到招标拍卖挂牌出让的质量，也是招标拍卖挂牌活动成败的关键。由于土地出让的具体方式不同，对出让文件的数量和内容要求也不尽相同。因此，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》对出让文件的编制及出让文件的主要内容均有明确要求。

    二、编制出让文件的要求

    1．招标出让文件

    出让方案确定采取招标方式出让的，市、县国土资源管理部门应组织编制招标出让文件。公开招标出让的，招标出让文件至少应当包括：

（1）招标出让公告；

（2）招标出让须知；

（3）标书；

（4）投标申请书；

（5）宗地界址图；

（6）宗地规划指标要求；

（7）中标通知书；

（8）国有建设用地使用权出让合同等。

    除了要编制上述书面文件外，各地可以根据招标出让实际，再增加相关招标文书。

    一般来说，应当采取公开招标方式出让国有建设用地使用权，编制上述公开招标出让文件。但在具体出让中，如果出于保密等特殊原因对土地使用者有严格限制和特别要求，经批准，也可以采取邀请招标方式出让，邀请招标出让方案被批准后，市、县国土资源管理部门应组织编制邀请招标出让文件。编制邀请招标出让文件时，除了需要特别制作向特定潜在投标人发出的投标邀请书外，其他出让文书的编制与公开招标出让文件的编制区别不大。

    2．拍卖出让文件

    出让方案确定采取拍卖方式出让的，市、县国土资源管理部门应组织编制拍卖出让文件。拍卖出让文件应当包括：

（1）拍卖出让公告，

（2）拍卖出让须知，

（3）竞买申请书，

（4）宗地界址图，

（5）宗地规划指标要求，

（6）成交确认书，

（7）国有建设用地使用权出让合同等。

    除了要编制上述书面文件外，各地可以根据拍卖出让的实际需要，增加相关拍卖文书。

    3．挂牌出让文件

    出让方案确定采取挂牌方式出让的，市、县国土资源管理部门应组织编制挂牌出让文件。挂牌出让文件应当包括：

（1）挂牌出让公告，

（2）挂牌出让须知，

（3）竞买申请书，

（4）挂牌竞买报价单，

（5）宗地界址图，

（6）宗地规划指标要求，

（7）成交确认书，

（8）国有建设用地使用权出让合同等。

    除了需要编制上述文书外，各地可以根据挂牌出让的实际需要，再增加相关挂牌文书。