土地出让方案的编制与报批

    一、编制宗地出让方案

    国有土地出让方式确定下来后，宗地出让方案的编制对土地出让活动的顺利实施至关重要。《城市房地产管理法》第11条规定：“出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”因此，法律对宗地出让方案的编制主体、宗地出让方案的基本内容和宗地出让方案的报批等，均进行了明确规定。

    （一）宗地出让方案的编制主体

    市、县国土资源管理部门是出让方案的编制主体。由于土地出让只是房地产开发建设过程中的一个中间环节，出让土地的开发建设，要符合国家产业政策和环保政策、城市规划和土地利用总体规划以及土地使用条件，从而涉及发展改革、城市规划、环保等相关部门的职责。因此，在宗地出让方案的编制中，应当由市、县国土资源部门为主体，会同规划等相关部门，按照相关法律法规政策、各类相关标准，共同提出宗地开发建设的具体条件、标准，从而使编制出的宗地出让方案具有合理性和可操作性。

    （二）宗地出让方案的主要内容

    1．出让方案的基本内容

    一般来说，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的界址、空间范围、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等基本内容。

    2．工业用地出让方案的内容要求

    与商业性房地产开发项目相比，工业项目对产业性质、规模与原材料、工艺流程、生产安全、环保标准等方面的要求非常具体，其用地在规模、区位、利用强度等方面的要求也有着明显不同于房地产开发项目的差异。如果不加区分地按照商业性房地产用地的特点编制工业用地出让方案，有可能因为不符合产业政策、功能分区而无法操作。例如，某市拟挂牌出让一宗工业用地，如果不进行地类细分，各类企业均可能参与竞买，就可能造成制药企业与化工企业“毗邻而居”，在产业布局上是极不合理的，土地所在地的市、县政府也不会允许出现这种结果。因此，为保证工业用地出让的合理、可行，在拟订工业用地出让方案时，一要考虑不同产业类型、不同规模的工业项目对工业用地的不同要求。不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。二要考虑相关政策对工业项目的不同要求，国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见；三是市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况，进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等；四是工业项目用地应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。

    3．综合用地出让方案的内容要求

    所谓综合用地，是指同一宗地中包含两种或两种以上不同用途，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地一般可以分两种情形：

    第一，多种用途不动产很难分割、只有一个使用者的综合用地。对于这种综合用地，可以统一按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的综合用地最高出让年限50年来拟定出让方案；

    第二，各用途不动产之间可以分割、但最终使用者为不同的单位或个人的综合用地，例如底下两层为商业、上面为居民住宅的楼房等。对于这类综合用地，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各土地使用权人的合法权益，在拟定出让方案时，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期，例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为40年、居住用地部分出让年期为70年。如果简单地按综合用地出让年期为50年，就会出现商业用地部分实际出让年限超过40年，而居民购买的住宅的土地使用年限又明显小于70年，不符合国务院55号令中居住用地70年、工业用地50年、教育科技文化卫生体育用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合或者其他用地50年的最高出让年限的规定。

    4．出让方案要明确拟出让宗地的空间范围

    2007年10月1日实施的《物权法》规定：建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。2007年11月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）规定，编制宗地出让方案、出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同时，要明确出让土地的界址和空间范围。因此，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。各地拟定宗地出让方案时，应当依法明确拟出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在此之后的编制出让文件、签订土地出让合同、进行土地登记等环节，也要明确出让宗地的界址点和空间范围。

    二、出让方案报批

    国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案拟定后，应依法报土地所在地的市、县人民政府审批。市、县人民政府批准宗地出让方案后，市、县国土资源部门方可实施招标拍卖挂牌出让活动。没有宗地出让方案或方案未经市、县人民政府批准，市、县国土资源行政主管部门不得以任何方式出让国有建设用地使用权，否则，就属于违法行为。