土地协议出让的依据、范围和类型

    协议出让国有建设用地使用权，是依据法律规定，配置土地资源和设定土地产权的基本方式之一。国家法律法规、部门规章以及规范性文件对协议出让土地作了明确规定，成为协议出让的直接依据。

    一、协议出让国有建设用地使用权的法律政策依据

    （一）法律法规

    1．《中华人民共和国物权法》；

    2．《中华人民共和国土地管理法》；

    3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

    4．《中华人民共和国城市规划法》；

    5．《中华人民共和国行政许可法》；

    6．《中华人民共和国合同法》；

    7．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

    （二）主要政策

    1．《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）；

    2．《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）；

    3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

    4.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）

    5．《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；

    6．《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）。

    除了上述已有的法律政策以外，随着土地资源配置市场化程度的不断提高，国有建设用地使用权划拨范围逐步缩小，招标拍卖挂牌的范围不断扩大，协议出让的法律政策将会有所调整，也成为土地招标拍卖挂牌的法律政策依据。

    二、国有建设用地使用权协议出让需要遵循的标准和文件

    土地协议出让是一项程序性、技术性较强的工作，在操作中需要使用大量的技术标准和规范。目前，已经公布并在国有建设用地使用权协议出让中适用的标准和规范主要有：

    1．《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

    2．《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007）；

    3．《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（国土资发〔2008〕86号）；

    4．《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）；

    5．《工业建设项目用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）。

    所有标准和文件都会被修订，也会增加新的标准，因此，在土地出让工作中应当应用届时有效的标准和文件。

    三、协议出让的组织实施管理

    （一）实施主体

    国有建设用地使用权协议出让的法定实施主体，是市、县人民政府国土资源行政主管部门。对此，法律法规有明确规定。《城市房地产管理法》第11条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府土地管理部门实施；《土地管理法实施条例》第22条规定：“通过招标拍卖挂牌方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施”。

    依据上述法律规定，2006年发布实施的《协议出让国有土地使用权规范》明确要求：国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

    （二）集体决策制度

    为规范协议出让行为，《协议出让国有土地使用权规范》建立了协议出让中的重大事项集体决策制度，明确要求国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

    四、国有建设用地使用权协议出让的范围

    （一）协议出让范围确定的原则

    《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）明确规定：出让国有土地使用权，除依照法律、法规的规定应当采用招标拍卖挂牌方式外，方可采取协议方式。因此，对于一宗土地的出让，确定采取招标拍卖挂牌出让还是协议出让，必须以《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》为依据，综合分析确定。

    （二）协议出让的范围

    就国有建设用地来说，下列五种情形的国有建设用地使用权可以实行协议出让方式：

    （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地；

    （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

    （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

    （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

    （5）除上述四种实体规定情形外，《协议出让国有土地使用权规范》还建立了程序认定机制，明确通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议方式。

    五、土地协议出让的类型

    根据国有建设用地使用权出让时，政府、土地产权人与拟出让土地的经济法律关系，协议出让可以分为以下五大类：

    （一）政府供地环节的协议出让

    1．集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地，依法可以协议出让的；

    2．政府收回收购的国有建设用地，依法可以协议出让的。

    （二）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

    1.原划拨土地使用权人申请办理协议出让的；

    2.原承租土地使用权人申请办理协议出让的。

    （三）划拨土地使用权转让申请办理协议出让

    （四）出让土地使用权改变用途申请办理协议出让

    （五）出让土地使用权续期申请办理协议出让