取消土地出让，全面推行年租制不可行

    一种观点认为，取消出让，全面推行年租制，可以降低房地产开发成本，降低房价，减轻购房者负担，防止地方政府在土地出让中的短期行为等。综合分析，这些理由是站不住脚的。

    以出让方式取得国有土地使用权，必须按规定向国家支付出让土地价款（地价），包括土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费）和国有土地使用权出让金（政府土地纯收益），其中出让金占地价款的25%左右。出让和年租制相比，其主要差别在于国家作为土地所有者收取出让金的方式不同，出让方式在取得使用权前应付清全部土地价款（包括出让金），与此相应，使用者获得完全的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押；年租制在取得土地使用权前同样要先付清土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费），但国有土地使用权出让金部分，则可以根据合同约定通过折现按年支付。

    首先，商品住宅价格主要包括土地取得费用（征地拆迁费）、土地出让金、建筑费用、开发商利润和相关税费等，其中的土地取得费用不可能分年支付，而土地出让金仅占商品房价款的5%至10%，在房地产开发成本中所占比例并不高。因此，土地出让金分年收取不会明显降低商品住宅价格。同时，分期收取，特别是向广大购房者分期收取，会大大增加征收和管理成本。

    其次，土地出让金一次性收取和分年收取的经济代价相同，不可能因此减轻购房者的经济负担。出让金与年租金的关系类似于银行存款和年利息的关系，出让金与年租金在经济上应当相均衡。同时，根据银行按揭贷款政策，购房者可以通过银行按揭贷款分期支付购房款（包含了土地出让金），解决了一次性支付的经济压力。因此，再采取土地出让金分期收取对购房者并无实际意义。

    再次，市场经济中，房价是由房地产市场供需关系决定，不再是计划经济中的成本加利润定价方式。尽管地价对房价有一定影响，但不是房价的决定因素。房地产开发成本（包括地价、土地出让金）的变化只会影响开发商的利润高低，不会人为降低或抬升房价。

    最后，对于城市政府在土地出让中的短期行为，应主要通过土地用途管制、规划、计划和农用地转用许可，以及严格土地出让金使用管理等方式从根本上解决，年租制不仅治标不治本，反而会因为出让金的暂时减少而促使城市政府增加城市扩张以弥补资金缺口。

    不仅如此，房地产开发用地取消出让方式，采用年租制还会产生以下严重问题：

    一是购房者的土地产权不完整，给后期保有、交易、抵押等带来风险，引起市场混乱；

    二是将出让金改为年租金，在某种程度上降低了房地产开发的资金门槛，增加了开发商的房地产开发冲动，不利于控制建设用地规模，更容易产生房地产泡沫和楼市动荡；

    三是出让制改为年租制，改变了土地有偿使用收益的征收管理方式，由原来的向开发商收取改为每年向千千万万住户直接收取，既不方便群众，又加大了管理成本和管理难度（每个城市都要成立数百人的地租征收队伍，挨家挨户上门征收）；

    四是出让制改为年租制，由于土地产权不完整，会给银行带来相当大的金融风险。