五、国有建设用地公开供应制度

国有土地供应方式框图：

                        划拨--行政      （无偿）

            建设用地    出让—协议招拍挂（有偿）

                                 租赁—协议招拍挂（有偿）

                                 作价出资(入股)-协议 （有偿）

国有土地供应            授权经营—协议 （有偿）

 

                       承包经营—协议或招拍挂

           农用地      其他方式

国有土地供应要考虑六个方面的规定和要求：

一是按供地政策供地（调控）：

国家有目录

Ø       《禁止供地目录》：别墅、高尔夫球场等用地

Ø       《限制供地目录》：大套型住宅用地等

二是按供地标准供地（集约）：

国家有相关标准

Ø       《建设工程用地定额指标》

Ø       《工业用地投资强度指标》（投资强度、最低容积率、配套用地等）；今年又提高了标准，今后还将适时调整。对不符合控制指标要求的工业项目，不予供地或相应核减用地面积。

Ø       住宅用地套型面积等指标

三是推行有偿供地，限制划拨范围

    我国土地供应方式有划拨和有偿使用两种方式

Ø       划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

Ø       划拨供地范围：

--《土地管理法》第54条、《城市房地产管理法》第23条、《物权法》137条；

--《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》。

目前，可以采取划拨方式的主要有四类用地：

v      国家机关用地和军事用地；

v      城市基础设施用地和公益事业用地；

v      国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

v      法律、行政法规规定的其他用地。

 

Ø       为严格限制划拨方式供地，2001年国土资源部出台《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），为适用划拨的情形作出了具体的规定：按照行业、产业划分，与主体所有制无关（不分国有、民营和外商企业）

Ø       目前该目录正在进一步修改中。

Ø       《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）中规定：

   国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。

四是要确定合适的有偿使用方式：

 有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资入股

Ø       出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。适应范围宽。

Ø       租赁，是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。房地产开发用地不适用。

Ø       作价出资入股，是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。这种方式主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征收土地后提供给用地单位使用的不能采用这种方式。

由谁来出让土地－出让的主体：

《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定：土地使用权出让，必须由土地所在地的市、人民政府有计划、有步骤地进行，市、县土地行政主管部门具体组织实施。因此：

１、土地出让的权利在市、县；

２、市、县国土资源局具体实施出让工作，是国有土地出让的主体；储备中心、交易中心等不是出让主体。

３、省里不是出让主体；

４、乡镇、村组不是出让主体；

５、开发区管委会不是出让主体无权出让土地。

五是要严格执行招标拍卖挂牌等公开市场配置的相关政策

出让分协议出让和招标拍卖挂牌出让

Ø       协议出让，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

Ø       招标出让，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

土地出让配置方式演变：

n       --87年深圳的实践探索；

n       --88年《宪法》、《土地管理法》修改；

n       --1990年55号令；

n       --1994年《城市房地产管理法》；有条件的

n       1997年中发11号文件：主要采用公开招标拍卖

n       --1999年，国办发39号文；原则上

n       --2001年，国发15号文件；应当

n       --2002年，国土资源部11号令(第二次土地革命)；

n       --2002年，国土部、监察部265号文(政治纪律)；

n       2004年，中央纪委3号文件（党纪要求）；

n       --2004年，国土部、监察部71号文（8.31大限）

n       --2004年，国发28号文(市场价格)；

n       --2006年，国土资源部《出让规范》(操作指南)；

n       --2006年，国发31号文件；

n       --2007年，《物权法》;

n       --2007年，国土部39号令；

n       2008年，国务院3号文。

出让中的地价评估与底价确定：

n       市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

n       地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。评估方法、参数、考虑等有所不同。

n       有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。

招标拍卖挂牌出让范围：

n       （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地；

n       （2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

n       （3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

n       （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

n       （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

n       （6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

n       --对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

工业用地出让的特殊要求：

n       国土资源部门要会同发展改革、城市规划、建设、水利、环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划，拟定出让地块的产业类型、项目建议、规划条件、环保要求等内容，作为工业用地出让的前置条件。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

n       建立工业用地出让最低价标准统一公布制度
　　国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

n       31号文件后，工业地价提高40%-60%。这是市场需要，也是调控需要。适度控制工业用地，保证民生用地。

如何确定招拍挂的具体方式：

招拍挂都是市场配置土地资源的有效方式，三者没有优劣之分，只是适用范围有区别：在具体的批租活动中，土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。

n       对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。

n       采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。

申请人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设应如何办理：

申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

招标出让是否必须成立评标小组：

n       按照价高者得的原则确定中标人的，可不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。

n       评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。

n       评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。

协议出让范围:

n       出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

n       （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

n       （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

n       （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

 

---对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

协议出让公示制度如何实施

n       中央纪委、国务院明确提出要建立划拨用地和协议出让土地实行公示制度，公示成为协议出让的一个必备环节：

n       --市、县国土资源部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商谈判，达成一致且议定的出让价格不低于底价的，双方签订《国有土地出让意向书》。

n       --《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于5日。

--公示期间，有异议且经市、县国土资源管理部门审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。

--公示期满，无异议或虽有异议但经市、县国土资源管理部门审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

六是严格签订合同，严格履行，严格发证：

Ø       市、县国土资源局代表政府出让土地后，必须与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。

Ø       出让必须按宗地出让，按宗地签订合同。

Ø       出让合同有示范文本，认真执行。

Ø       土地出让金可以一次缴清，也可以分期付款，由用地者与政府双方约定，写入出让合同。

Ø       合同必须严格履行。

Ø       用地者要按合同约定付清全部土地让金，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。

Ø       出让金必须全部缴清后，才能发放土地使用证；

Ø       出让金没有全部缴清，不得发放土地使用证；

Ø       不允许按出让金缴纳比例分割发放土地证。