前一段，有人提出全面推行年租制，取消出让制，并认为改革后有几大好处：一是避免政府寅吃卯粮；二是可降低购房消费者负担，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降低房地产开发的门槛。从表面上看，可以说是一项皆大欢喜的好改革，但仔细地研究和分析，我们就会发现这种设想既缺乏理论依据，也缺乏实践可能，对政府、消费者和发展商等方面都没有益处，没有可行性。

    1、出让、租赁、作价出资（入股）概念与内涵

    《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地使用权有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”因此，出让、租赁和国家以国有土地使用权作价出资（入股）均为法定的国有土地有偿使用方式。

    土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

国有土地使用权作价出资或入股是指作为投资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金。土地使用权由股份制企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

2、不同类型土地使用权的权能界定

以出让、国有土地租赁、作价出资或入股方式取得的土地使用权分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。

在土地出让年期内，出让土地使用权人有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权一致。

3、三种有偿使用方式的适用范围

出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）、作价出资（入股）均是国有土地使用权有偿使用的法定方式，各有其相应的适用范围：

首先，国家以国有土地使用权作价出资（入股）后，相应的土地使用权转化为价值形态的资本金或股本金，国家将以出资人或股东的身份参与企业经营管理，并根据股权比例和经营情况分享经营收益，因此，对这种特殊的土地配置方式应当严格限定其适用范围：一般而言，对于涉及国民经济命脉的领域、重要基础性和公益性产业领域，包括航空航天工业、邮电通讯、汽车制造、石油和天然气开采、重要矿业采选、铁路运输、港口、城市基础设施、自来水生产和供应业、电力、蒸气、热水的生产和供应业、煤气的生产和供应业等，国有经济应当占支配地位或垄断地位，这些行业所适用的土地经批准，方可采用国有土地使用权作价出资（入股）方式配置，这样，以利于有利于增大国有资本比重，保证国有经济的控股地位。

其次，出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，一般而言，对所有土地和产业类型都适用。

租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。在我部《规范国有土地租赁若干意见》中对租赁的适用范围已经进行了明确。

    4、关于出让和租赁的关系

根据土地有关法律、法规规定，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）均是国有土地使用权有偿使用的法定方式，各有其相应的适用范围，不应强行取消一种，或全面推行另一种。年租制作为出让的重要补充方式，在一些地方的工业用地中已经采用，但对于商品住宅用地则不适宜，仍应采用出让方式。

    以出让等有偿方式取得国有土地使用权，必须按规定向国家支付出让土地价款（地价），包括土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费）和国有土地使用权出让金（政府土地纯收益），其中出让金占地价款的25%左右。

    出让和年租制相比，其主要差别在于国家作为土地所有者收取出让金的方式不同，出让方式在取得使用权前应付清全部土地价款（包括出让金），与此相应，使用者获得完全的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押；年租制在取得土地使用权前同样要先付清土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费），但国有土地使用权出让金部分，则可以根据合同约定通过折现按年支付，出让金与年租金在经济上应当相均衡。出让金与年租金的关系类似于银行存款和年利息的关系.同时,由于出让金没有付清，要按年支付，因此，采用年租制取得的土地使用权为承租土地使用权，受一定限制。

    建设部前一段曾提出“要取消出让，全面推行年租制”，其主要理由是：年租制可以降低房地产开发成本，降低房价，减轻购房者负担，防止地方政府在土地出让中的短期行为等。这些理由是站不住脚的。

    首先，商品住宅价格主要包括土地征用、拆迁费用、土地开发费（配套费）、土地出让金、建安成本、相关税费和开发商利润等，地价占房价的比例在20-40%，在地价中，土地征用、拆迁费用要补偿给原土地所有者或使用者，土地开发费用要支付给建设部门开发建设，都不可能分年度支付，而出让金仅占地价25%，占房价的5-10%，在房地产开发成本中所占比例并不高，出让金改为逐年收取的年租金不会明显降低房地产开发成本；

    其次，市场经济中，尽管地价对房价有一定影响，但不是房价的决定因素。房价是由房地产市场供需关系决定，不再是计划经济中的成本加利润定价方式。在一定区域，当房地产市场供求关系一定时，房地产市场价格相对稳定，房地产开发成本（包括地价、出让金）的变化只会影响开发商的利润高低，不会降低或抬升房价；

    第三，年租金与出让金在经济上是均衡的，经济代价相同，因此，并不会减轻购房者的经济负担。同时，目前通行的银行按揭贷款政策，购房者已经可以采用市场办法在20年内分期支付购房款（包含了出让金），解决一次性支付的压力，因此，出让金改为年租制对购房者并无实际意义；

    第四，关于地方政府土地出让中的短期行为，主要应通过土地用途管制、规划、计划和农用地转用许可以及严格土地出让金使用管理等方式从根本上解决，年租制不仅治标不治本，反而会因为暂时出让金减少而促使城市政府增加城市扩张以弥补资金缺口。

此外，对房地产开发采用年租制还会产生以下严重问题：首先，购房者的土地产权不完整，给后期保有、交易、抵押等带来风险，引起市场混乱；其次，出让金改为年租制，在某种程度上降低了房地产开发的资金门槛，增加了开发商的房地产开发冲动，不利于控制建设用地规模，更容易产生房地产泡沫和楼市动荡；第三，由原来的向开发商收取改为每年向千千万万住户直接收取，既不方便群众，又加大了管理成本和管理难度（每个城市都要成立数百人的地租征收队伍，挨家挨户上门征收）；第四，由于产权不完整，会给银行带来相当大的金融风险。