加载中…开发商把回迁人的房子卖给了法院的司机
(2024-07-07 17:24:33)
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分类： 说案论法 |
徐树彤在柳河县的市区主街上开了一家鞋店，这个商店虽然没有让他多么富有，每月有一万多元钱的收入，也算得上是富裕之家了。
有一天，徐树彤发现商店附近有一群人正在看着墙壁上的什么东西，他挤进去一看，原来是政府的拆迁通知。徐树彤经商的这一带被批准进行商业开发，开发商是柳河县家兴房地产开发有限公司。
不久，徐树彤与家兴公司签订了房屋产权置换合同。双方约定：由家兴公司拆迁徐树彤的商房140.98平方米，还迁156平方米，超出原拆迁的面积按每平方3000元补差。徐树彤是原址回迁，回迁房屋为两层，每层78平方米。根据家兴公司的设计图纸，双方约定了房屋的具体结构。
一年后，在家兴公司公告的交房时间，徐树彤兴冲冲地去办理接房手续。他想：虽然商店停业了一年，但临街的房子现在价值翻了好几番，不管是自己开店还是出租，都相当于赚了一笔。
家兴公司的售楼处里挤满了回迁户和买房人，售楼处的人却告诉徐树彤：“你的房子因为图纸设计的原因，比你合同约定的面积多了32平方米，房子不给你了。公司在侧面给你另调一户150平方米的房子，或者给你补偿80万元，不再给你房子了。”
徐树彤急了，说：“双方得按合同办事，拆迁的时候图纸设计的就是156平方。我不同意你们的意见。”
售楼员说：“你不同意也不行，要不就把你的一楼分割出32平方，我们卖给别人。”
徐树彤说：“一楼要是分割给别人32平方，根本没法使，我的房子就没有价值了。不行！”
“不行也得行，这事你说了不算。”徐树彤身后传来一个声音。
徐树彤回头一看，原来是家兴公司的金老板。
徐树彤问道：“为什么啊？”
金老板说：“为什么？你那房子是住宅改的门市房，我不认可。原来准备给你回迁的房子我卖给法院院长的司机朴利了，朴利拿房子向银行贷款了，你的房子没有了。要不你就接受我的条件，要不你就打官司。你要是不服气，还有什么办法你就使吧。”
说完，金老板转身就走了。
原来，家兴公司真把房子卖给了法院院长的司机朴利了，朴利又用这户房子向工商银行抵押贷款65万元。家兴公司在侧街上给徐树彤留了一户房子140平方米。并告诉徐树彤“你爱要不要，随便。”
徐树彤向县里有关部门投诉，谁知：这些部门一听是法院院长司机买的房子，卖房人是家兴公司的金老板，谁也不管，搞得徐树彤一点办法也没有。就在徐树彤投诉的时候，朴利把抵押贷款的房子又出租给一个南方客商王楠，开了眼镜店。
徐树彤正为房子头痛，侄女对他说：“叔叔，我爸爸活着的时候认识的那个谌律师，你可以去找他帮你。”
徐树彤和妻子马上乘车来到市里，在一间律师事务所里找到了谌律师。徐树彤对谌律师说：“谌律师，你和我哥徐海是朋友，虽然他已经去世多年，我相信你还会帮助我的。”
谌律师笑了，说：“人虽已去，但感情不能也失去了。你哥去世这么多年，我一直挂记他的家人。你是他的弟弟，就和我弟弟一样，有什么事情，我一定帮忙。”
徐树彤把自己的遭遇介绍了一下，又把自己与家兴公司签订的合同也拿了出来。谌律师看完合同，问了几个问题之后，说：“你这事可以通过诉讼解决，不过法律关系复杂，时间可能会有些长，执行也会困难一些。不过，你确实有理，应该能得到法院的保护。”
徐树彤说：“谌律师，关键是法院院长的司机买的房子，又抵押了贷款，还出租了。要是在柳河县打官司，肯定打不赢。”
谌律师问道：“你回迁的房子值多少钱？”
徐树彤说：“按现在的价值，能值一百二、三十万元。”
谌律师想了一下，说：“如果让你损失大约一万元左右的诉讼费，把案件提到中级法院审理，你能不能承受得起？”
徐树彤说：“能承受得起，不过你得告诉我是怎么回事？”
谌律师说：“我们把诉讼标的提高到200万元，一审可以由中级法院管辖，柳河县法院就无权审理。既然对方让院长的司机买房，那就是他们已经准备和你打官司了。如果你损失一万元诉讼费，在中级法院起诉，县法院就使不上劲。如果二审判决不合理，你可以上诉到省高级法院。到那时，他们就没有办法干预案件的审理了。不过，法院最后判决的时候，超出你实际诉讼标的那部分诉讼费，法院会判决你承担的。这事你得想清楚了。”
徐树彤夫妻俩商量了一下，说：“谌律师，就按你说的办。要在柳河县打这个官司，我弄不好连房子带钱都得输。”
谌律师给徐树彤写了诉状，当天就在市中级法院立案了。考虑徐树彤的诉讼费可能要损失一块。谌律师决定对徐树彤法律援助。
徐树彤起诉主张：
一、判令被告家兴公司履行房屋产权调换合同，向原告交付回迁房产，被告故意超出双方合同约定多建设的32平方米房屋归原告所有。被告逾期交付房屋，应按双方的合同约定每日按房屋价值的万分之三赔偿损失。根据现在的市场行情，房屋价值130万元，每天赔偿390元。
二、确认第三人朴利与家兴公司的商品房买卖合同无效，由第三人向原告返还占有的房产。
三、确认工商银行柳河县支行与朴利的抵押贷款合同中对原告应回迁房产设定的抵押无效。
四、确认第三人王楠与朴利签订的房屋租赁合同无效，第三人王楠利用原告应回迁的房产所开设的博士眼镜店应迁出原告应回迁的房屋，其装修部分自行拆除。
家兴公司答辩道：1、原被告签订的房屋产权调换合同无效，原告隐瞒被拆迁房产是住宅的真实情况，应该承担合同不能履行的责任。因原告有欺诈行为，对原告要求逾期回迁赔偿不同意支付。2、原告将自己开发的房产出售给朴利合法，朴利交了全款，应该予以保护。
朴利答辩道：1、我是合法善意买受房产，已交款并占有使用、办理了产权登记。原告无权要求确认我与家兴公司的购房合同无效。
2、我用自己的房产向银行抵押贷款是合法行为，抵押贷款合同有效。
3、我将自己的房屋出租给王楠经商合法，租赁合同合法有效。
工商银行答辩道：我行与朴利的抵押贷款合同有效，贷款已经发放，抵押房产已经办理了抵押登记，应驳回原告的诉讼请求。
王楠答辩道：我不知道承租的房子是原告的，因朴利有房产证，我承租没有过错，不同意迁出承租房产。
在庭审中，谌律师发表辩论意见认为：
一、依法成立的合同对双方具有同等的约束力，被告家兴公司应当按照产权调换合同约定向原交付回迁房屋。
《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
二、被告故意将产权调换应由原告回迁的房产增加的建设面积，应当依法归原告所有，原告有权不予以增加超面积价款。
《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）规定“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”
三、原告有权优先取得该房屋产权。
《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
四、被告与朴利签订的商品房买卖合同依法无效；第三人工商银行与朴利签订的抵押合同中对原告房屋设定的抵押部分依法无效；第三人王楠与朴利签订的租赁合同依法无效。
《合同法》规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同以及以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。《民法通则》中对无效民事法律行为的规定，与无效合同的规定基本相同。
首先，被告与第三人朴利签订的商品房买卖合同是以损害原告合法回迁权利为目的，第三人朴利明知其所购买的房产是原告的回迁房产，却利用自己在法院工作的特殊身份，与被告故意签订了侵犯第三方合法权利的购房合同，属于法律规定的无效合同情形。应当确认无效。
其次，第三人朴利与第三人工商银行签订对原告应回迁的房屋设定的抵押登记时，明知是原告的回迁房产。第三人朴利贷款的目的就是想把其无效购买的房屋制造成合法买卖行为，以达到侵犯原告合法权益的目的。第三人工商银行在为朴利办理抵押贷款时，明知朴利没有提供购买房屋的正式发票，朴利办理房屋所有权证的时间和办理抵押贷款的时间为同一天。也就是说：第三人工商银行在办理抵押贷款业务时，明知抵押的房屋有产权瑕疵，属于不可抵押的房产。因此，其与朴利签订的抵押贷款合同，将原告应回迁的房屋设定抵押登记应依法无效。
再次，第三人王楠与朴利签订的租赁合同应确认无效。因为：原告与被告及朴利和工商银行之间对案涉房屋权属发生争议是众所周知的事实，且原告以书面方式在争议房产的墙壁上张贴了公告。最关键的是，王楠在进入争议房产装修的第一天，原告现场告知王楠这处房屋权属有争议，要求其停止装修。但王楠执意装修。因此，其与朴利签订的租赁合同无效。
法院开庭审理后，经过了将近半年的研究，艰难地作出了判决：徐树彤与家兴公司签订的房屋产权刘民的合同有效，应予继续履行；案涉房屋归徐树彤所有；家兴公司增加建设的32平方米中，有4.68平方米由徐树彤按照拆迁协议中约定的每平方米3000元价款向家兴公司补交差价14040元；家兴公司逾期交房，应按双方合同约定支付逾期交房违约金20000元；从家兴公司故意将房产出售给朴利之日起，由家兴公司向徐树彤每日赔偿损失300元。朴利与工商银行签订的抵押合同将徐树彤回迁房产设定的抵押登记无效，因合同无效造成的损失，由工商银行另案与朴利解决。王楠与朴利签订的租赁合同无效，因租赁合同无效的损失，由王楠和朴利另案处理。诉讼费18000元，由被告承担10000元，原告承担8000元。
判决送达后，诉讼各方当事人均未提起上诉。判决生效之后，徐树彤申请法院执行。经过将近一年的执行，徐树彤终于收回了自己的房产，并得到了赔偿。
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