近日笔者在上海、广州、成都参观学习时，发现这些地方的城市中心的豪宅无一例外的销售火爆则价格不菲。

    如上海的某楼盘，曾经是中国第一高价楼盘，历时3年未曾实际销售一套（曾号称销售了3套），不得已进行降价，且幅度不低，接近50%，然而近日却高调回调，将价格重新上涨并且是超过了其历史价格的50%，比其历史最低价高出近10万/平方米，涨幅超过150%，与过往被冷落不同，此次价格上调后，居然销售出了几套。“人有多大胆，地有多大产”真正在中国房地产市场得到了实现。

    无独有偶，成都某楼盘，开出2万/平方米的天价，比同区域内住宅项目高出1倍（带6000元/平方米的精装修），令人瞠目的是，在开盘当日，居然要排队。普通住宅排队可以理解，但豪宅排队非常少见（上海星河湾有曾有如此辉煌）。一业主怨称，花400万到哪里买不到房，在这里居然要排队。

    与上述呼应的则是购房者的响应，上海有一神秘人士一次性以3.5亿购买了54套豪宅；上海某项目最低起价为2000万/套的豪宅，一天时间销售63套，而推出的总数为65套。

    以经济适用房的速度销售豪宅，这恐怕是09年中国楼市创下的另一个辉煌。

    但是在城市豪宅火爆的背后说明了什么呢？

    首先必须承认，城市豪宅的业主中有相当的一部分是投资型客户，如上海的那位神秘人士，一次性54套，如果是自住的话，一天换一套也要住上一个半月。

    但是如果完全说是投资客群购买，也不尽然。因为如果指望通过短期投资豪宅来获益的话，存在如下问题：

    1、豪宅投资大，针对目标客群狭窄，而且在短期内，即使房价上涨，也只是有价无市；

    2、豪宅相关费用惊人，豪宅的契税、维修基金、首付成数与普通住宅相比，标准更高。

    同时，在不少城市豪宅项目中，有不少开发商声明，开发商不接受除直系亲属外的更名，其实是直系亲属也只接受一次。这就使得豪宅炒客或是转让成本增加，或是转让周期加长（如等到产权证办理后）。

    通过上述症结的研究，我们可以分析出：豪宅炒楼，需要进行长期持有，短期内获利不大。

    同时，也应该看到，豪宅之所以受到投资客青睐，并愿意长期持有，是因为市场有需求，且有自住客愿意接手，更重要的是豪宅的长期看好因素。这就说明，城市中心的豪宅被相当大的一部分高收入阶层所接受。

    根据对上海、北京、深圳、成都等地的一些豪宅调查，居然有相当一部分自住型或投资型客户都有过置业别墅的经历。同时，上述地区的高端收入阶层在置业投资选择方面，正在出现一轮回归主城区的潮流。这种现象的出现，主要原因在于以下几点：

    1、远郊别墅生活配套不完善，采购生活类用品不甚方便；

    2、由于城市规模的扩大，导致交通压力增大，远郊生活导致时间成本增高；

    3、由于远郊别墅往往位于城市一隅，导致交际圈层缩小；

    4、别墅往往难以出租，空置物业导致维护成本及闲置成本过高。

    正是因为上述原因，导致城市核心地区豪宅被广泛认同。而这种模式在其他房地产发达的国家与地区也很流行，例如世界最贵的物业就是纽约曼哈顿中央公园边上的物业。

    但是，这种城市豪宅的热销，对于中国当今的房地产市场和社会生活也将造成不利的影响：

    1、城市豪宅拉动城市房价上扬，加重了普通收入阶层的压力；

    2、城市豪宅的热销会推动城市中心豪宅的过度开发，引发社会群体迁徙，形成天然的富人区；

    3、城市资源分配不平衡，导致社会生活结构链条的破坏。一般而言，城市的各类配套资源，往往集中于城市中心。但是一旦在城市中心形成富人区，则大量基层社会群体会被动的分流至新城区，对于城市公共资源的使用与占有带来不便；

    4、城市豪宅的高度开发，容易产生金融危机。前不久，国外某经济学家列举，近代史上的历次金融危机爆发时，都有世界高楼即将建设完成的背景。这个定律或许有其偶然性，但是也应该值得深入研究。

    笔者认为，城市中心不能完全定位为豪宅开发，即使因为市场规律，也应该在城市的边缘建设大批能够为普通收入阶层所能承受的普通型物业。同时在城市边缘地区规划一批适宜成为第一居所的豪宅供高收入阶层居住，最大程度上有效实现资源合理配置。