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“节约用地”存在一个天大的误解
(2007-10-11 20:34:25)
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时事评论房地产土地供应捂盘惜售保护耕地 |
分类： 杂文时评 |
盛大林
日前，杭州市国土资源局向媒体通报九堡3宗闲置房地产用地的查处结果。这3宗闲置土地罚款金额共计3351.9922万元。据悉，这是杭州市集中处理房地产闲置用地力度较大的一次。据调查，这批土地出让的历史有10年左右。有人计算，此次罚款平均下来每亩只有几万元，而这些土地价格上涨高达数百万元，罚款额仅为涨价的1/50。（据10月11日《钱江晚报》）
看似力度很大的惩罚，实际效果却令人失望。很多人都希望政府采取更严厉的措施打击开发商的囤地行为，逼迫开发商尽早开发闲置的土地，从而抑制房价上涨过快的势头。
中国房地产业的症结究竟在哪里？有人说，是因为开发商“捂盘惜售”、囤积土地；有人说，是因为炒房者太多，且存在超前消费……可是，为什么没有人惜售汽车？为什么没有人炒作彩电？为什么没有人囤积钢铁？为什么偏偏有人捂着房子、囤积土地呢？归根结底，还是因为土地和房子供不应求——捂盘惜售、屯积土地也好，炒买炒卖、超前消费也罢，都只是供不应求的表现而已。
“囤积居奇”的对象是当然是奇货，只有傻子才会囤积大路货。那么房子及建设用地是如何变成“奇货”的呢？当然是因为建设用地的供应不断收缩。近年来，绝大多数城市的住宅用地供应量都在逐年减少，并直接造成住房供应量的减少。对此，政府解释说，供应的土地其实不少，只是很多土地被闲置或囤积，只要盘活存量土地，完全能够满足市场。于是，问题总是在“先有蛋还是先有鸡”上纠缠不清。可是，存量一直没有盘活，而政府总是不愿意扩大土地供给。
有人说，即使政府扩大土地供应量，也不能解决问题，因为开发商们会张开血盆大口把扩大供应的土地也吃进去，然后继续囤地、仍然捂盘。但不知，开发商们能有多少钱敢与政府较这个劲儿。100亩不行就1000亩，1000亩还不行就10000亩……政府手里有的是地，但哪个开发商也没有印钞机。只有政府下定了保证供应的决定，市场的预期必定会发生变化；只要市场预期土地不会再大涨，囤地行为自然就会消失。
其实，开发商囤地是要付出很大代价、并冒很大风险的。就拿杭州的这三块地来说，一囤就是10年，这意味着什么呢？首先，这批地块的使用寿命少了10年。如果这些地的使用年限是70年，那么折寿率已经达到了14%；如果再拖60年，那么这些地的使用价值将归于零。其次，囤地意识着放弃了开发利用收益，因为如果尽早开发的话，他们可以销售房屋获得利润。再者，囤地需要巨量的资金支撑，搞不好就会遭受灭顶之灾。顺驰就因为拿地过多而资金链断裂。实际上，开发商囤地就是在赌博，他们赌的就是土地供应将继续紧缺，而土地的升值预期远远大于开发收益及折寿损失。
那么，政府为什么咬定土地不放松呢？最主要的理由节约和集约利用土地。为此，国家还规定了一个18亿亩耕地的“红线”，坚决不让突破。这里存在一个很大的误解，那就是认为建房就一定不节约甚至浪费土地。其实不然。几乎所有人都忽略了一个常识，那就是城市住宅人均占地面积只有农村的十几分之一。在城市用几十亩地建设一幢楼，可以解决农村一个村的住房问题，从而节约几百甚至上千亩的的宅基地或耕地。目前，城市化正在快速推进，城市住房需求中相当一部分就来自农民工，试想：这些人的住房消费需求如果得不到满足，他们可能就不得不回到农村盖房，那要浪费多少耕地呀！
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