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房地产市场的“病灶”是土地所有权
(2006-11-20 17:03:41)| 分类： 杂文时评 |
房地产市场的“病灶”是土地所有权
盛大林
政府调控不止，房价疯涨不休。中国的“房事”不仅成了最大的经济问题之一，而且也成了事关和谐社会建设的政治问题。症结究竟在哪里？有人说开发商唯利是图，有人说房地产开发中腐败太多，有人说地方政府为了政绩而对宏观调控阳奉阴违，有人说开发商与政府官员相互勾结鱼肉人民，有人说是因为土地供应太少而导致商品房供不应求……
应该说，上述种种都是房价失控的原因。虽有深浅之分、主次之别，但又都不是最根本的症结。
都说房地产暴利了，开发商利欲熏心了，可他们为什么能得逞？如果房地产市场是充分竞争的，暴利还会存在吗？开发商还能黑得起来吗？
在征地拆迁、土地转让过程中肯定发生了很多巧取豪夺、权钱交易的事情，但这种事情为什么会发生？如果土地转让权不被垄断而是市场化的，权力还有寻租的机会吗？
房地产业是各地的支柱产业，是带动经济发展的龙头。地方政府为了政绩而消极对待房市调控也“可以理解”。问题是，地方政府何以能够将房市掌控在手中？如果不是垄断了土地的出让权，地方政府能这样随心所欲吗？
土地供不应求确实是房市吃紧的重要原因。因为地少房就会少，房价自然低不了。可开发商为什么拿钱买不到地？如果供地方是多元的，还会那样吗？
归根结底，上述种种原因都在于土地供应的政府垄断，而政府之所以能够垄断，则是因为土地没有私有化。现在，城镇土地是国有的，政府基本上是想怎么用就怎么用；农村土地是集体所有，农民只有使用权没有所有权，要转变为建设用地，必须由政府统一征收，转变得国有土地。虽然按照法律规定，只有为了公共利益，政府才能征地，但由于农民没有土地所有权，致使没有人能有效地阻止政府的不合法行为。而如果土地是私有的，而且能得到法律的有效保护，那就是另外一番景象：开发商想买地，不必再找政府，而必须找土地所有者。土地所有者很多，在市场竞争状态下，开发商当然有很多选择的余地；只有市场有需求，开发商给出足够的价码，就不愁买不到土地。果如此，不仅被征地拆迁户的利益能得到保障，上述所有问题也都祛除了“病灶”。
回过头来，再看我国的房地产业，你会发现它完全是一个畸形的市场。为什么这么说呢？因为房地产市场的中下游都是市场化的，甚至上游的操作手法（招拍挂）也是市场化的，但源头却是计划的，而且是一种极端的计划形式——垄断。试想，一个源头被计划的行业怎么可能按市场规律办事并发挥市场的作用，这样的市场又怎么可能正常呢？
土地是房地产业的咽喉和源头。这个环节不市场化，整个市场就不可能真正市场化。只要土地还被政府所垄断，那么房地产市场就不可能走上健康发展的轨道。当然，在土地“出口”一元化的情况下，政府如果加大土地供应，房地产市场的供不应求也有可能得到改变，但这种改变只能是暂时的。只要政府觉得“有必要”或者其他什么它认为“合理”的原因而伸出那只“有形的手”，那么它就能随时扼住房地产市场的“咽喉”，房价之病就会间歇性发作。
纵观世界上成熟的市场经济国家，土地都是私有化的。没有哪个国家在“计划土地”的条件下能把房地产市场搞好。虽然完全市场化的国家，房地产也会出现泡沫或房价虚高，但土地的私有化和土地交易的市场化肯定是房地产市场健康发展的必要条件——土地私有化不是万能的，但不私有化是万万不能的。
盛大林
政府调控不止，房价疯涨不休。中国的“房事”不仅成了最大的经济问题之一，而且也成了事关和谐社会建设的政治问题。症结究竟在哪里？有人说开发商唯利是图，有人说房地产开发中腐败太多，有人说地方政府为了政绩而对宏观调控阳奉阴违，有人说开发商与政府官员相互勾结鱼肉人民，有人说是因为土地供应太少而导致商品房供不应求……
应该说，上述种种都是房价失控的原因。虽有深浅之分、主次之别，但又都不是最根本的症结。
都说房地产暴利了，开发商利欲熏心了，可他们为什么能得逞？如果房地产市场是充分竞争的，暴利还会存在吗？开发商还能黑得起来吗？
在征地拆迁、土地转让过程中肯定发生了很多巧取豪夺、权钱交易的事情，但这种事情为什么会发生？如果土地转让权不被垄断而是市场化的，权力还有寻租的机会吗？
房地产业是各地的支柱产业，是带动经济发展的龙头。地方政府为了政绩而消极对待房市调控也“可以理解”。问题是，地方政府何以能够将房市掌控在手中？如果不是垄断了土地的出让权，地方政府能这样随心所欲吗？
土地供不应求确实是房市吃紧的重要原因。因为地少房就会少，房价自然低不了。可开发商为什么拿钱买不到地？如果供地方是多元的，还会那样吗？
归根结底，上述种种原因都在于土地供应的政府垄断，而政府之所以能够垄断，则是因为土地没有私有化。现在，城镇土地是国有的，政府基本上是想怎么用就怎么用；农村土地是集体所有，农民只有使用权没有所有权，要转变为建设用地，必须由政府统一征收，转变得国有土地。虽然按照法律规定，只有为了公共利益，政府才能征地，但由于农民没有土地所有权，致使没有人能有效地阻止政府的不合法行为。而如果土地是私有的，而且能得到法律的有效保护，那就是另外一番景象：开发商想买地，不必再找政府，而必须找土地所有者。土地所有者很多，在市场竞争状态下，开发商当然有很多选择的余地；只有市场有需求，开发商给出足够的价码，就不愁买不到土地。果如此，不仅被征地拆迁户的利益能得到保障，上述所有问题也都祛除了“病灶”。
回过头来，再看我国的房地产业，你会发现它完全是一个畸形的市场。为什么这么说呢？因为房地产市场的中下游都是市场化的，甚至上游的操作手法（招拍挂）也是市场化的，但源头却是计划的，而且是一种极端的计划形式——垄断。试想，一个源头被计划的行业怎么可能按市场规律办事并发挥市场的作用，这样的市场又怎么可能正常呢？
土地是房地产业的咽喉和源头。这个环节不市场化，整个市场就不可能真正市场化。只要土地还被政府所垄断，那么房地产市场就不可能走上健康发展的轨道。当然，在土地“出口”一元化的情况下，政府如果加大土地供应，房地产市场的供不应求也有可能得到改变，但这种改变只能是暂时的。只要政府觉得“有必要”或者其他什么它认为“合理”的原因而伸出那只“有形的手”，那么它就能随时扼住房地产市场的“咽喉”，房价之病就会间歇性发作。
纵观世界上成熟的市场经济国家，土地都是私有化的。没有哪个国家在“计划土地”的条件下能把房地产市场搞好。虽然完全市场化的国家，房地产也会出现泡沫或房价虚高，但土地的私有化和土地交易的市场化肯定是房地产市场健康发展的必要条件——土地私有化不是万能的，但不私有化是万万不能的。
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