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抑制房价的“软道理”和“硬道理”
(2006-04-13 20:55:24)| 分类： 杂文时评 |
抑制房价的“软道理”和“硬道理”
盛大林
在上海，僵持一年的楼市交易量正在骤升；在北京，均价已超过上海２７元，成为中国楼王；在广州，楼价以１０％的增速稳步前行。国家统计局监测，２月份，７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％。一些二线城市如武汉、重庆水涨船高，甚至很少被关注的三线城市，房价也在创下新高。日前，建设部住宅产业司司长沈建忠表示，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。 （据《南方周末》4月13日）
政府还能有什么“行政手段”调节房价？报道语焉不详，笔者也实在想像不出来。有人要高价卖，有人愿高价买，政府还能强行压价不成？
房价上涨过快，确实不利于房地产业的健康发展，政府应该有所作为。但在房地产行业已经市场化的情况下，还是应该多用市场的手段进行调节，而不应该采用什么行政手段强行干预。那么，应该怎么办呢？
首先，倡导健康的住房消费观念，从源头上减少需求。现在居民的住房消费观念存在两个误区：一是求“大”，二是求“权”。求“大”，就是过分追求大面积。目前中国城镇居民人均GDP只有1700美元，但人均住房建筑面积却达到了26平方米；而GDP均超过34000美元（20倍于中国）的香港和日本，城市人均住房却只有7.1和15.8平方米。有人说，中国城镇居民在住房方面有“未富先奢”之嫌，并不为过。人的各方面的需求应该是均衡的，不应该过分追求某一个方面消费的高标准。“住着大房子，过着紧日子”，这种不健康的消费观念确实应该改变了。求“权”，就是过于在乎产权。有很多城镇居民，总认为租房不算是“安居”，总觉得有了“产权”才算是有了自己的房子。其实，在欧美发达国家，租赁房屋是普遍现象。很多人虽然很富裕，也不愿买房，而是不断地换租房子。
其次，构建阶梯式住房消费体系，让住房需求得以分流。现在，我国的住房消费市场以新房开发和销售为主，二手房市场和房屋租赁市场的规模都很小。这种“一头大”的消费结构并不合理，而合理的结构应该是均衡的、阶梯式的。因此，政府应该致力于构建一个多层次的住房消费体系，比如廉租房——济适用房（笔者主张经济适用房应逐步淡出，但既然还要建，也可以作为一级阶梯）——二手房——新房等多个级次，以供不同消费层次的居民逐级消费。目前，地方政府在廉租房方面态度消极、行动迟缓、成效不大。根据前不久建设部公布的数字，目前全国竟然有70个地级以上城市还没有建立廉租住房制度，更不用说成效了。
更重要的，还是增加土地供应和住房供应，改变供不应求的局面。房价不断上涨，说一千道一万，最根本的原因还是供不应求。城市化快速推进，居民既求“权”又追求一步到位，从而产生了巨大的新房消费需求，与之相对应的却是近年来土地供应和住宅投放量的增速大幅下降。这种供需矛盾是房价上涨的主要原因。为此，有些地方的政府与开发商互相指责。政府说开发商囤积居奇，开发商说政府供地太少。目前有些城市的房产空置率确实比较高，也确实有人为限售并哄抬房价的现象，甚至有的开发商在得到土地之后待价而沽、迟迟不进行开发。开发商什么要这样做？又为什么敢这样做？因为他们要追求利润最大化，要“细水长流”——土地和房源有限，如果很快就开发和“贱”卖完了，既少赚了钱，随后还可能面临无地可用、无房可卖的局面；因为他们看到买房的队伍越来越庞大——房子很可能越压越值钱，崩盘的风险却很小。而房源减少，主要是因为土地供应量的减少。事实上，对房地产的宏观调控，就是从减少供给并抑制需求开始的。供给的减少，最明显的就是房地产开发投资的减少。还以北京市为例，2005年北京完成房地产开发投资1525亿元，同比仅增长3.5%，增幅比上一年回落了19个百分点。 同时，“炒房”的根本原因也在于此。所以，责任主要还是在政府身上，主动权也掌握在政府手里。住房的市场需求是刚性的，如果没有办法抑制这种需求，那就只能增加供应，不然，价格肯定会不断上涨。相反，如果供应充足，开发商还敢涨价吗？还能涨得了吗？
总之，要抑制房价的过快增长，需要多管齐下。相比之下，倡导健康的住房消费观念和构建阶梯式住房消费体系是“软道理”，而增加土地和住房的供应量则是“硬道理”。通过调整供求关系而影响价格，当然是基于市场规律；但土地都掌握在政府的手里，投放多少土地给房地产市场，完全由政府说了算。因此，这个“硬道理”既可以说是“市场手段”，也可以算是“行政手段”——如果建设部所说的“行政手段”就是指增加土地供应，那么我肯定举双手赞成！
链接：http://news.163.com/06/0413/09/2EJ3LB6O0001124J.html
盛大林
在上海，僵持一年的楼市交易量正在骤升；在北京，均价已超过上海２７元，成为中国楼王；在广州，楼价以１０％的增速稳步前行。国家统计局监测，２月份，７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％。一些二线城市如武汉、重庆水涨船高，甚至很少被关注的三线城市，房价也在创下新高。日前，建设部住宅产业司司长沈建忠表示，对于部分热点城市将动用行政手段予以调节。 （据《南方周末》4月13日）
政府还能有什么“行政手段”调节房价？报道语焉不详，笔者也实在想像不出来。有人要高价卖，有人愿高价买，政府还能强行压价不成？
房价上涨过快，确实不利于房地产业的健康发展，政府应该有所作为。但在房地产行业已经市场化的情况下，还是应该多用市场的手段进行调节，而不应该采用什么行政手段强行干预。那么，应该怎么办呢？
首先，倡导健康的住房消费观念，从源头上减少需求。现在居民的住房消费观念存在两个误区：一是求“大”，二是求“权”。求“大”，就是过分追求大面积。目前中国城镇居民人均GDP只有1700美元，但人均住房建筑面积却达到了26平方米；而GDP均超过34000美元（20倍于中国）的香港和日本，城市人均住房却只有7.1和15.8平方米。有人说，中国城镇居民在住房方面有“未富先奢”之嫌，并不为过。人的各方面的需求应该是均衡的，不应该过分追求某一个方面消费的高标准。“住着大房子，过着紧日子”，这种不健康的消费观念确实应该改变了。求“权”，就是过于在乎产权。有很多城镇居民，总认为租房不算是“安居”，总觉得有了“产权”才算是有了自己的房子。其实，在欧美发达国家，租赁房屋是普遍现象。很多人虽然很富裕，也不愿买房，而是不断地换租房子。
其次，构建阶梯式住房消费体系，让住房需求得以分流。现在，我国的住房消费市场以新房开发和销售为主，二手房市场和房屋租赁市场的规模都很小。这种“一头大”的消费结构并不合理，而合理的结构应该是均衡的、阶梯式的。因此，政府应该致力于构建一个多层次的住房消费体系，比如廉租房——济适用房（笔者主张经济适用房应逐步淡出，但既然还要建，也可以作为一级阶梯）——二手房——新房等多个级次，以供不同消费层次的居民逐级消费。目前，地方政府在廉租房方面态度消极、行动迟缓、成效不大。根据前不久建设部公布的数字，目前全国竟然有70个地级以上城市还没有建立廉租住房制度，更不用说成效了。
更重要的，还是增加土地供应和住房供应，改变供不应求的局面。房价不断上涨，说一千道一万，最根本的原因还是供不应求。城市化快速推进，居民既求“权”又追求一步到位，从而产生了巨大的新房消费需求，与之相对应的却是近年来土地供应和住宅投放量的增速大幅下降。这种供需矛盾是房价上涨的主要原因。为此，有些地方的政府与开发商互相指责。政府说开发商囤积居奇，开发商说政府供地太少。目前有些城市的房产空置率确实比较高，也确实有人为限售并哄抬房价的现象，甚至有的开发商在得到土地之后待价而沽、迟迟不进行开发。开发商什么要这样做？又为什么敢这样做？因为他们要追求利润最大化，要“细水长流”——土地和房源有限，如果很快就开发和“贱”卖完了，既少赚了钱，随后还可能面临无地可用、无房可卖的局面；因为他们看到买房的队伍越来越庞大——房子很可能越压越值钱，崩盘的风险却很小。而房源减少，主要是因为土地供应量的减少。事实上，对房地产的宏观调控，就是从减少供给并抑制需求开始的。供给的减少，最明显的就是房地产开发投资的减少。还以北京市为例，2005年北京完成房地产开发投资1525亿元，同比仅增长3.5%，增幅比上一年回落了19个百分点。 同时，“炒房”的根本原因也在于此。所以，责任主要还是在政府身上，主动权也掌握在政府手里。住房的市场需求是刚性的，如果没有办法抑制这种需求，那就只能增加供应，不然，价格肯定会不断上涨。相反，如果供应充足，开发商还敢涨价吗？还能涨得了吗？
总之，要抑制房价的过快增长，需要多管齐下。相比之下，倡导健康的住房消费观念和构建阶梯式住房消费体系是“软道理”，而增加土地和住房的供应量则是“硬道理”。通过调整供求关系而影响价格，当然是基于市场规律；但土地都掌握在政府的手里，投放多少土地给房地产市场，完全由政府说了算。因此，这个“硬道理”既可以说是“市场手段”，也可以算是“行政手段”——如果建设部所说的“行政手段”就是指增加土地供应，那么我肯定举双手赞成！
链接：http://news.163.com/06/0413/09/2EJ3LB6O0001124J.html
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