上几篇买房记里提到short sale和foreclosure，这都是房主付不起贷款的举措。拖欠月供的情况下，房主可以跟银行协商，进行short sale，也就是说把房子降价处理，银行同意承受损失，房主可以免去破产。但是欠的太多的情况下，银行就会将房子收回，进入foreclose的程序，也就是收回房屋再行拍卖或销售，所得如果仍然不能抵押全部债款，房主仍然要负担余下的欠款，甚至破产。这两者最大的区别，便是short sale的所有者还是上一个买主，foreclosure的所有者已经是银行了。为什么这个区别很重要呢？首先，short sale的房主与银行都要在法律文件上签字，认同以低价卖出此房，有时房主必须和几间银行协商。银行对于批准这种交易非常审慎，一般需要6到8周才能同意或者拒绝一个价格。所以short sale的交易非常费时。有时候房主在别的州，人不好找，扯皮起来就更麻烦了。但是，因为房主还是名义上的所有者，他还是会积极保持房屋的状况，甚至稍微装修一下，以求迅速脱手。

而foreclosure的前任房主则是被扫地出门，你想啊，谁心里都不爽嘛，所以房子一般破坏的很厉害，电器等都会消失（美国卖房子都带全套电器）。保守的估计，一个foreclosure的房子得投入2万美金以上修修补补才可以住人。美国卖房前还有个估价的程序，由新买主的贷款人来看看房子。如果房子状况实在太恶劣，贷款人可能根本不愿意贷款，因为考虑到新买主可能没钱马上装修，这样的买卖风险太大。银行收房后也不怎么管，芝加哥南部甚至出现了整栋foreclosure的公寓被犯罪集团用来办地下妓院，搞了几个月才被社区居民举报，可见管理之松懈。

这个是在芝加哥北郊的一个3房1个厕所的独立房，即将被foreclose，外部看还可以吧？120平方米左右，才卖10万美元。

看厨房，你就发现要干的活很多……

买short sale还有个问题就是一旦银行同意卖，往往要求买家在15天内把所有程序走完，包括签合同、验房、拿贷款、找律师等等，时间很紧，没有经验的买家很可能忙不完这些，结果就是超时1天罚100块。Foreclosure倒是爽快，银行都希望早点把这些坏账消灭掉。