理性看待长租公寓REITs

文 / 邓浩志

国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托基金），在深交所正式发行，产品规模2.7亿元，期限5年，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。

这里有几个问题值得思考：

第一，2.7亿在一、二线城市用来买地都不够，怎么发展公寓？除非是专攻打法律擦边球的旧厂改造、城中村等项目。

第二，利率5.3%，对投资者当然有吸引力，但运营者赚什么呢？深圳租金回报率一年1.5%，广州2%，在一线城市中已经算最高。就算算上政府补贴其发展，以1/3市场价的价格供地，深圳还是亏损，而广州虽略有盈余，但想来也不够发团队工资。这种不赚钱的买卖谁会长期干下去？但如果为了盈利，这些项目的租金水平远高于市场平均水平，这又是不是政府原本所愿呢？

第三，政府可能长期折让地价以补贴租赁公寓项目吗？广州计划未来5年建设租赁住房15万套，按每套80㎡来算，总建面可达1200万㎡。如果这类租赁住房的地价，政府每平方米少收1万元，就等于每年需补贴240亿元，想想都知道政府不可能长期如此。如果不能长期补贴，租赁企业成本将更高，他们也将更难生存。

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