看好后市，但需留几分冷静

文 /邓浩志

广州一轮土地盛宴后，各板块地价获得了重估，加上今年相对其他一线城市涨幅而言的“滞涨”，还有调控政策上面的平稳，广州楼市掀起价格“回归”的补涨行情是大概率事件。所以今明两年广州楼市仍然会保持量稳价涨的较为活跃的态势。

看好虽然是共识，但到底有多好才是供各位决策的关键。

按本来土地盛宴普遍的楼面地价测算，两年内这批项目上市，其销售价格必须比目前周边在售一手住宅项目高近40%才能实现盈亏平衡。换句话说，如果未来广州房价上涨速度赶不上年平均20%左右，这批项目都将在入市前期陷入亏损。当然部分项目规模大、销售周期长，或者能亏头赚尾。

以销售周期为3年的中型项目测算，房价必须保持年10%以上的复合增速才能实现全项目盈亏平衡。虽然各项目情况有别，但也可以从大数据上看出，今年卖的这些土地对房价上涨的预期是多么的高。

尽管我支持一线城市房价长期上涨的理论，但能否这么长时间、这么大幅度地继续上涨？这还是有不确定性。对此，我也有几点担忧：

1、到底房价能否在未来五年保持年10%以上的增速？这个过程中有太多不可预见因素，尤其是短期内已经累计不少涨幅了，后市还有多少时间、空间？至少在过去15年，我们没有见过连续3年以上的快涨。如果调整期在2018年出现，那一批小项目将垮掉：卖，亏钱；不卖，亏利息。

2、经济基本面的不确定性，与其说“不确定”，倒不如说“可能持续低迷”。如果真这样发展下去，那房价上涨的速度就快于社会财富积累的速度，在购买力萎缩的情况下谁有能力在高位接盘呢？

3、这次拍地大量配建的保障性住房对市场肯定产生冲击，不但是租赁市场，销售端也会有所影响，但目前尚缺乏相关的研究与预判。

业内都明白高价拿地的问题，不拿活不下去，拿了慢慢死。但我以为还是应该尽量立足刚需市场，拿刚需的地，做刚需的产品。不要因为地价高就马上简单地想到要做豪宅，现在豪宅太多，已经消化不良了，除非你的优势独此一家，否则刚需才是最安全的，至少能活命！

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