海珠地标能干什么？

（土地盛宴系列二）

文 /邓浩志

11月22日土地盛宴中的江燕路地块以4.2万/㎡成交，这个价格是海珠新标杆，也是广州第二高地价。

其住宅盈亏平衡点在5.5万元左右。价格上并没有什么太多可说的，因为这块地和其他地块一样，都是地价基本等于周边的房价，而目前广纸项目报价基本在4万附近。

但这个项目可能是最近这批地中开发最困难的。

地块的总建筑面积才10万㎡，其中规定5万㎡要做商业，剩下的5万㎡住宅又有3万多竞配建中竞去了，最后可售的住宅只剩下不到1.7万㎡，所以这是个极小的蚊型住宅项目，规划设计几乎没有任何可以发挥的空间。

如果是一两栋楼，那售价就很难和周边拉开差距，除非市场整体走强，否则单靠项目自身突围十分困难。

另外，项目5万㎡的商业就更不轻松了，周边看似人口多、集中商业少；但周边都是宿舍为主，老职工消费力不高；集中商业虽少，但南泰路却几乎是广州最大型的日用品批发市场，其规模、价格优势恐怕会让周边的商业都很难存活。

所以该项目的商业一定要“另辟蹊径”，但获得土地的房企是“中冶”……好，不说了。

因此，我认为这块地最终不会成为海珠西片区的标杆项目，土地市场、楼市的走向还是要更加关注广纸板块，那里规模更大，大房企集中，定价权更强。可是，江燕路项目4.2万元/㎡的地价摆在那，该板块未来的房价走势……请往正前方45度位置看！

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