广州土地盛宴对后市影响总评

（土地盛宴系列一）

文 / 邓浩志

番禺汉溪地块楼面价2.8万/㎡成交，刷新了番禺地标。这个价格与周边一手在售项目接近，预计2年后上市盈亏平衡点在4万/㎡左右。

汉溪是广州最成熟的近郊，居住氛围较好，有大商业配套规划，所以这个地块可以打造区域范围内的中高端住宅产品。但是番禺目前库存高于全市平均水平，短期涨价幅度不会太大。

江燕路地块4.25万/㎡成交，项目住宅盈亏平衡点在5.5万/㎡以上。

更重要的是该项目有50%是商业，而商业目前除了临街商业外，其余形态的商业售价均大幅低于住宅，但如果是开发商自己经营又面临资金回收期长的问题。所以11月22日的土地盛宴中，该地块未来的发展压力恐怕是最大的。销售、租赁双重考验，两个都不轻松。

萝岗地块的竞争惨烈，竞拍时间超4小时，300多个回合，最终以2万多的楼面地价成交，盈亏平衡点接近3.5万。

我们看一下周边项目的售价情况：6个月前时代春树里开盘才1.5万/㎡，半年后目前报价近2.5万/㎡，照这个速度推算，未来售价将过3万/㎡。如果结果当真如此，这个板块就是每年涨一万的节奏了，萝岗也将荣登广州不动产 “涨价速度之王”的宝座。

广钢竞争更加激烈。广钢两项目成交价分别为4.1万/㎡，3.4万/㎡，也是大幅刷新之前的纪录，其中成交价格稍高的地块算上配建成本，入市要卖到6万元/㎡左右才能实现盈亏平衡。至此，广钢乃至整个芳村市场的预期将再上一个台阶，与此同时，大芳村板块竞争进入白热化阶段——目前广钢已经是8个开发商15个项目，而且房企个个牛，项目个个大。

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