芳村新地王的N种解读

邓浩志接受《羊城晚报》采访

九个月没在中心区推出住宅用地的广州昨天“一拍惊人”。昨日，久违的拍地重启，让24家饥饿难耐的开发商抢红了眼，荔湾区岭海街12号AF010734地块（华大物流地块），最终被雅居乐以21.7338亿元和27450平米配建安置房，揽下“新地王”，楼面价达35216元/㎡。如计算保障房的建安成本，开发商实际付出地价成本可达36773元/㎡。

3.5万/㎡！不是房价，是地价！有专家评估，这意味着将来开发商要保本，售价很可能要卖到五万以上。但业内认为：单凭这项目，想盈利，难！

A应声而动

周边新楼盘抢发“感谢信”

昨日上午，荔湾区岭海街12号AF010734地块使用权公开出让网上挂牌竞价，该宗地为二类居住用地，用地面积21908平方米，计容建筑面积89165.56平方米，挂牌起始价149888万元。

本次竞价吸引了24家境内外企业参与竞价。8月5日系统开始接受报价，当天就溢价2.2亿元，报价第三个工作日就已达到设定的最高限制地价，8月16日上午10时10分直接进入竞配建环节。

经过了一个多小时的激烈厮杀，73轮报价之后，雅居乐最终击败保利、碧桂园等一众房企，最终报价为217338万元，但需配建拆迁安置房27450平方米，楼面地价其实已攀升至35216元/㎡，溢价率为109%，超过了此前越秀地产在海珠南洲拿下的全市单价地王（楼面价3.46万/㎡），成为新鲜出炉的全市单价地王！

虽然早已预见此次“抢地王大战”不可避免，但多位业内人士仍感叹，楼面地价高得离谱。据了解，与地块一路之隔、同是二线望江的新盘万盛苑，单价也才2.4万-2.5万/㎡，就连更靠近滘口地铁站的新世界凯粤湾，均价也不过2.9万-3.1万/㎡。

最兴奋的莫过于“地王”旁边的新盘。不远处的华发荔湾荟，地块规划图都公示一年多了仍迟迟未见大动静。据媒体援引华发内部人士透露，就等着“地王”出来开盘呢。昨天竞价结束后，一位华发人士兴奋地发了一条朋友圈：感谢雅居乐。

B未来走势

楼价起码5万以上才保本

华大物流地块为何如此受追捧？合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，虽说地块不大，但是众多房企看的都是地块未来的发展。“我们需要重新认识芳村的价值，广州市政府正在建设广佛大都市圈，芳村已经成为新广佛中央CBD的规划设想地之一。如今，这个规划得到了开发商真金白银的支持。本次拍地的意义是想告诉大家，政府已经将全市土地价值的高地转到芳村”。

据广州国规委挂牌出让信息，该地块位于芳村西部石围塘片区，北临珠江，与如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路，隔路相望即是芳村茶叶市场；西临塞坝涌口。南面路口六七百米处就是荔湾区委所在地。石围塘是以后的交通枢纽，广州地铁11号线、22号线的交会站点，还是广佛江珠城轨的交会点，所以有很高的价值。

规划资料显示，地块限高80米，而且要求有高低错落的天际线，相差不少于10米，那么按照平均楼高75米、层高2.9米算，最多只能建成20-24层高的楼，即平均楼层数为22层。

如果按一梯四户、一层建筑面积340㎡来算，可以盖12栋住宅，显然太密了。如果按每层810㎡来算，最多可以建成5栋，如果按每层676㎡算，可以建成6栋。广钢目前有的项目已经卖到四万，所以这块地的项目两年后预计卖到5万以上。

不过，业内分析，就这单个项目而言，想盈利是很难的。方圆地产首席市场分析师邓浩志用“超出市场预期、创纪录”来形容，“这么高的拿地价存在着不理想的成分。在同板块在销的同性质楼盘中，目前均价也就是33000元左右，现在已经出现面粉比面包贵的情况。以现在的拿地价，销售价达到45000元左右，开发商才有利润可言。但是这个价格意味着该板块两年内房价连续上涨20%，这样的可能性显然不大。所以，雅居乐拿下这块地，风险很大。”

克而瑞首席分析师肖文晓指出，三万五的楼面地价，这意味着将来开发商要保本，售价很可能要卖到五万以上。“然而，是不是地价三万五楼价一定可以卖到五万呢？”在肖文晓看来，“预测地王的售价绝非简单的‘成本+利润’那么简单。如果地价达到多少，房子就可以卖多少，那天下就没有赔本的生意了。要知道，2013年问世的南洲路地王，楼面地价也是三万四，如今还在难产没有亮相呢！”

C近邻受惠

周边二手楼或先“狂欢”

对于芳村华大物流地块加冕“新地王”，合富置业业务总监关文德表示，地王拍出后，业主看楼面价都这样的价位，将来楼价肯定破5万元/㎡，会对业主产生一定的心理支撑作用，对后市楼价的走势会有比较好的预期。对购房者来说，则会加强其入市的信心。

华大物流地块所处的桥东板块，在过去一年楼价走势相对较为平稳。合富置业成交数据统计，2016年1-7月的二手成交均价约20341元/㎡，与2015年1-7月相比涨幅仅0.3%。

不过，在接下来一段时间内，在华大物流地块高溢价拍出的带动下，桥东板块二手市场将受到利好，买卖双方对后市楼价走高的预期也会随之增强，这将有利于桥东板块二手楼市发展及楼价继续向好。

据悉，地块附近一手住宅以华发荔湾荟和新世界凯粵湾为主力，均价在2.8万-3.3万/㎡之间。而二手住宅方面，较新的电梯楼有逸彩庭园、恒荔湾畔，荔江美筑，成交均价在2.2万-2.8万元/㎡。楼龄较久的楼梯楼物业有桥东小区、蓬莱花园等等，成交均价在1.2万-1.6万元/㎡。

楼市百科咨询，请点“分答”平台：http://fd.zaih.com/tutor/591504763?from=search

投资全程顾问服务，请私信微博、微信公众号“邓浩志”

微博链接：http://weibo.com/garydens007

约稿、商业活动、采访、培训，请添加QQ:435241532(请注明具体事宜)

楼盘策划、销售代理，请致电：13760703901（邱先生）