房价上涨，楼市真正淘金点在哪？

文 / 邓浩志

最近，在各大媒体，我们都能轻易看到“广州房价上涨”之类的文章。事实上涨价的到底是广州的哪些板块、什么项目？房价又为什么会上涨？后市会如何？容我为各位说说我的观点。

房价上涨现状

事实上，同区同质的楼盘涨幅轻微。我们的调查发现单盘价格实际涨幅平均在1%、2%左右，涨价主要集中在新黄埔、南沙及中心区个别楼盘。

这几个板块中新黄埔就真的是因为缺货而涨，南沙则受放开限购预期的影响……所以目前广州并没有普涨的情况，涨价主要还是集中热点板块。

缘何房价上涨？

楼市确实是火了——无论一手还是二手成交量都创了近年的新高。这种现象在根本上是宽松货币政策的结果，但也有北上深房价上涨报道所造成的市场情绪紧张，导致了部分买家跑步入场的现象。

而从库存情况看，目前广州存货低于10个月，刚好开始进入供不应求的状态，所以价格也对库存作出了反映。

供应结构的改变也对广州楼市的价格造成了一定的影响。今年广州出现了中心区一手住宅供应超过了外围郊区的情况——这是在过去10年都罕见的现象。荔湾的广钢、海珠的广纸、天河的牛奶厂三大板块有大量新货推出，高单价单元成交在总体占比提升，也是让整体均价显示上涨的一个重要原因。

后市如何？

我认为，二季度广州楼市将出现成交量保持高位稳定、成交价温和上涨的局面。

二季度成交量保持高位稳定：由于广州分区限购政策没能落地，所以像南沙这种题材板块的热度应该会有所下降。另外加上最近国家调控压力加大，市场预期恐怕也会下降，所以二季度成交比较难在3月份的基础上继续暴增。但由于广州也不太可能有调控收紧的可能，所以市场相对稳定。

楼价在二季度会温和上涨。目前广州库存9个多月，而深圳、上海5个月北京7个月，从库存多少就看得出上涨的力度。广州还只是刚过“平衡线”，所以涨是不奇怪的，但暴涨可能性不大，除非二季度成交继续暴涨。未来大家可以多关注接下来几个月的成交量。大家也可以参考一下，广州3月成交量为1万套左右。

说到最后很多人还是希望我能预测下今年广州房价全年涨幅，我预计10~15%吧。排除供应结构造成的影响，预计实际涨幅不会低于8%，而当前实际涨幅在2%左右。所以，你还是赶紧买房吧，越迟肯定越贵。

其实，说了这么多，真正的淘金点在南海！具体方向，需要收点费，请私信，呵呵。

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