文 / 邓浩志

库存情况

2016年2月末广州各区库存：越秀5.6，海珠10.1，荔湾12.8，天河6.9，白云5.5，黄埔6.9，花都15.4，番禺10.2，南沙10.5，从化7.1，全市平均9.8月，与上月基本持平。说明广州楼市成交平稳，供应平稳，库存平稳。从配图可以看出主要区域库存走势，目前没有房价暴涨、普涨的基础.

本数据不包括有预售证但不可售单元，包括抵押、查封等情况。所以广州实际库存比这个更高，某机构显示接近20个月。另外广州郊区有大量可开发但未开发存量土地，如从化的合X，南沙的霍X等，这些项目一推出市场，那就是惊人的天量，能长期支持郊区的需求。然中心城区则是明显的买少见少。

成交情况

2016年2月广州一手住宅网签78.87亿，同比1月的151.76大跌（春节因素），环比去年2月的78.51亿几乎完全持平，舆论炒作的成交火爆并不存在，说明个别楼盘的火热被断章取义地进行了报道和理解，又或者深圳上海的排队买房的概念混淆到了广州楼市。

2016年2月广州一手住宅网签均价为16832元/㎡，同比1月的16264元/㎡略有上涨，环比去年2月的14955元/㎡有8%的涨幅。但这有两个因素要考虑：一是豪宅汇悦台近10万元/㎡的单元在2月集中网签的拉升作用，二是今年中心区供应超过郊区，这导致的高价位成交结构攀升，对均价产生影响。

广州楼市平稳

综述：广州楼市成交平稳，供应平稳，库存平稳，价格轻微上涨，而涨价与中心区供应增加影响成交结构有关。所以目前广州房价暂无暴涨、普涨基础。

重点关注：1、郊区潜在供应巨大，有长期去库存压力；2、中心区中小户型不足，库存清一色大户型，需要刺激改善型买家入市；3、南海持续分流。

建议

1、南沙、花都放开限购，以应对存量土地太多导致的长期去库存压力，番禺供需两旺可不放开，中心六区须坚持；

2、跨区首套优惠，二套首付降低应尽快落地，刺激改善型买家入场消化大户型；

3、在开发税收环节引导中小户型产能增加，解决刚需，不宜行政强求；

4、放开限外，吸引人才。