契税、营业税调整，谁最“着数”

文 / 邓浩志

        根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。

     从下图中我们就可以看出减税前后的区别，其中北、上、广、深不执行二套房政策。另外，不足2年二手房全额征收营业税；2年以上（含2年）的免征营业税（目前营业税为房价的5.65%），旧方案有普通和非普通住宅区分，新政策不区分，所以非普通住宅（即别墅和144㎡以上的户型）调整后受惠。

       中央又出去库存“大招”，本次政策全面利好2、3、4线城市的楼市，最集中利好大户型、二次置业改善型产品，买家将获得实实在在的利好，去库存有望进一步提速。政策利好非普通住房（144㎡以上的产品），二手房交易也有望提速。总体而言，政策主要针对一线城市以外区域中库存突出的大户型产品。

        相对而言，一线城市受惠轻微，仅首套购置144㎡以上产品才能获得优惠，而且幅度很小。如此轻微的变化难以影响买家的购买决策，对整体市场的推动也是很轻微的，所以未来统计上未必能感受得到太大的变化。

        但是，这对广州楼市反而形成轻微利空的影响。因为新政进一步强化了佛山市场的吸引力，在诸多利好叠加下，南海楼盘对广州买家的吸引力将更强，所以也会分流更多广州的购买力。

        中央年后接连出招：首套房首付下调至2成，公积金利率提升，契税营业税下调，中央级别政策齐上阵，接下来的亮点将由中央逐步向地方转移，各地根据自身状况再进行调整，而地方版本政策可能力度更大。就广州而言，限购、穗六条、二套房首付都是考虑范围——也该调整了！

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