北上广最疯狂卖地周，地价超楼价

邓浩志接受《南方都市报》采访

回归一线城市的势头，让房企们在北上广买地都不再考虑周边房价了。记者了解到，最近一周可谓今年一线城市土地市场疯狂的一周，北京到这周为止今年卖地收入已经达到1921亿，创下新纪录；上海新江湾城地块总价从40亿哄抬到73亿，未来房价要卖8 .7万才能平本，而即便是“最理智”的广州，时代地产也力拼群雄，在目前房价1.4万-1.8万元/平方米的番禺市桥板块，拿下楼面地价超1.6万元/平方米的“地王”。

    北上广面粉贵过面包价

    11月24日，北京市房山区两宗地以总价68.63亿元成功出让，至此北京2015年内卖地金额已达1920.77亿元，超越了2014年创造的1916.9亿元成交纪录。

    更值得关注的是，房山区长阳镇02街区地块的拿地价格剔除各类配建的成本后，楼面价已经达到2.95万元/平方米，未来项目售价预期将超过5万。而目前该区域周边最高的商品房售价约2.7万元/平方米。

    11月25日，上海新江湾城地块引来12家开发商哄抢，总价从40亿哄抬到73亿，最终被国企信达拿下，实际楼面地价超过6.1万元/平方米。上海业内人士测算，这幅新江湾城地块未来必须卖到8.7万元/平方米方能保本，未来产品售价将超过10万元/平方米，但是目前该区域周边房价约为5.5万-6.5万元/平方米。

    即便是一直被视为最理智的广州，11月24日，时代地产也历经数十轮举牌，力压万科、保利、平安不动产等豪强，以16401元/平方米的楼面地价，拿下番禺区市桥的新地王。业内人士预测，未来该项目要卖到3万元/平方米，但目前周边房价仅为1.4万-1.8万元/平方米，同样面粉贵过面包价。

    回归一线城市，地王频出

    一时间，似乎开发商在北上广等一线城市买地，已经不再需要计算地价与房价之间的数学题了。

    对于房企为何敢如此拿地，上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，一方面现在融资成本低，钱多促使房企激进出手；另外一线城市仍然是投资和资产配置的重点城市，房企们积极回归，势必导致地王频出。“有金融背景的开发商不是按照开发的角度算账，是按照资产配置的角度来看，这样的话激进点拿下地王的成本仍然是合理的。”

    对于广州这样一个房价上涨较慢的城市，也出现地价贵过房价的现象，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，今年土地市场热度非常高，不是面粉比面包贵就是接近面包价格。“按目前市场情况，番禺市桥地王板块楼价仍有上升空间，不过上升速度未必能赶上房企的预期，而且项目未来只能做豪宅这华山一条路。”

    也有底价成交和流拍

    值得注意的是，在广州市场上，尽管有疯狂的地王出现，但同时也有不少地块纷纷底价成交甚至流拍。

    在11月23日，南沙区出让的三宗地块中，除了一宗有举牌竞拍之外，另外两宗地均底价成交。而在11月24日出现市桥地王的同时，另外三宗琶洲地块均为底价成交，而番禺的商业地块更是惨遭流拍。11月25日，增城区计划推出的两宗居住用地，也因为无人竞买而流拍，其中一宗地块的起始楼面价仅为千元左右。

邓浩志表示，接下来广州卖地大戏，估计仍会大量土地高价出让，今年政府肯定收益满满的，而接下项目的房企将会为如何保利润伤透脑筋。由于政策仍旧支持房地产，加上房企集体回归一线城市，而房企销售回笼资金后又只能继续投入买地，所以高地价现象恐怕会持续下去。