一线城市豪宅成交“量价齐升”

邓浩志接受《信息时报》采访

  近期，股市下跌，楼市却显得火热，特别是豪宅市场呈现出一派光明景象。多方数据显示，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市豪宅上半年成交量创新高。有行内人士表示，豪宅市场今年上半年虽然回暖，但并未达到最好状态，下半年豪宅市场更值得期待。

总体情况

上半年豪宅成交量创新高

 根据易居房地产研究院发布的报告显示，一线城市豪宅价格创新高。该报告综合考虑各城市户型划分的特殊性，原则上将商品住宅按面积段划分为四个等级：90平方米以下为小户型、90~140平方米为中小户型、140~200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。数据显示，2015年第一季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型等四类商品住宅成交均价分别为9955、9314、13706和22293元/平方米，环比增幅分别为-5.4%、-7.3%、-3.4%、4.3%，同比增幅分别为2.5%、0.4%、8.0%、1.2%。从环比同比增幅看，中大户型增幅比较明显，环比小降是对上个季度增幅较大的一次回调；大户型的价格比较坚挺，创历史新高。

 广州：豪宅成交量价创近5年新高

据网易房产统计阳光家缘数据显示，今年1月1日至6月19日，广州单价在3万元/平方米以上的豪宅项目共有56个，网签套数达到2095套，这是最近6年来的峰值。今年以来广州豪宅签约量为56个，比去年同期的44个增加了12个，增幅为27%。签约套数和金额分别为2095套和129亿元，大大超过了过去5年的同期水平。

安居客报告显示，上个月位于广州珠江新城的超级豪宅侨鑫·汇悦台再度网签了一套347平方米的大户型，成交总价达4030万元，成交均价突破11万元/平方米，引领豪宅市场。此外，位于广州海珠区的保利天悦近两月销售业绩也十分喜人。数据显示，保利天悦5月劲销10亿元，4月销量亦有10亿元。

北京：成交套数是去年同期6.4倍

统计显示，今年前5个月，北京市总价在3000万元以上的项目成交套数达到162套，逼近2014年全年的水平；而总价在5000万元以上的项目在前5月累计成交108套，创下2006年以来新高。今年前5个月，北京豪宅成交套数、面积和金额分别是去年同期的6.4倍、8.5倍和9.5倍。

上海：同比成交量上涨109%

今年前5月，上海已经成交超千万元的豪宅合计2004套，套数同比上涨了109%；成交均价也明显上涨。预计今年全年上海千万豪宅成交有望突破5000套，创造历史纪录。

深圳：成交量同比增加5倍

深圳近几个月房价的快速上涨带动了豪宅成交量的激增。据深圳中原研究中心的统计，5月深圳活跃的一手豪宅共有22个项目成交，总成交量达9.64万平方米，环比4月增加81%，接近去年同期的5倍。单价方面，以深圳湾1号、招商海上世界双玺、深业上城等为代表的豪宅正带领深圳楼市跨入“10万元”时代，其中凯旋湾花园、龙岐湾1号两处楼盘已达20万元/平方米。

 业界分析

年轻富豪成豪宅主力买家

 业界分析，今年上半年购买豪宅的买家，大多数都是从股市中赚了钱的，想拿赚得的资金再做进一步投资，以保值增值。合富辉煌首席分析师黎文江指出，除了那些炒股获利买房的买家，最近豪宅的主流客户都是一些年轻富豪。互联网行业等新兴行业中，诞生了越来越多的年轻富豪。今后很长一段时间内，豪宅的主要客户群都会是这一类的年轻富豪。因此，未来豪宅项目的设计建造应该关注年轻人的生活需求和生活习惯。

而近期记者在广州某豪宅项目采访时，从销售经理谷小姐的口中得知，买家之中有不少是换房客，他们有的是原本住豪宅，现在换成别墅；有的是从人口密度较高的豪宅换到低密度豪宅居住。

政策利好刺激豪宅市场回暖

方圆地产首席分析师邓浩志指出，豪宅成交数据回暖，一方面，跟广州逐步放开限签、限价有关，一些去年没有进行网签的物业，集中在今年网签。另一方面，政策利好在心理层面产生影响，一定程度上提振了市场信心。“其实豪宅市场提升的幅度并不是特别明显，由于限购没有放开，投资型物业整体仍然受到抑制，所以市场也没有特别好，除非个别楼盘价格调整”。邓浩志认为，目前观望情绪仍然存在，如果下半年更多资金流向楼市，豪宅市场将出现明显反弹。

 房价点评网广州高级分析师肖文晓认为，豪宅回暖注定是波段性的。目前一线楼市回暖大势已成，成交量和价格的回升带动入市信心提升。而经历了前期股市的造富运动和近期的股市震荡调整，不动产的保值属性被再次放大，重新成为市场上富有资金的一大理财选择，保值功能更优的优质住宅首当其冲受青睐。楼市能否持续旺盛，关键还是要看房贷政策和限购政策有无松动可能。购买豪宅的人以多次置业者为主，限购、限贷的紧箍咒不解除，意味着每一次需求的集中释放之后，都需要一段时间来积蓄新的动能，所以这种回暖注定是波段性的。

后市预测

下半年豪宅市场更值得期待

合富房地产经济研究院院长龙斌认为，目前，广州顶级豪宅仍处于价值洼地，与其他一线城市如北上深相比，广州顶级豪宅售价只有其50%~70%左右，而广州的高净值人群（600万资产以上）在中国城市中总量排第三位，增速快，对顶级物业的购买力、需求可观。

有业内人士表示，广州可供应的土地资源日渐稀缺，房企对优质地块的争夺异常激烈，造成2012年以来高价地频出，在成本倒逼之下，再加上合理利润的叠加作用，房企打造的高端项目拟售价格也节节攀升，今年入市的多个高地价项目的预期售价均接近10万元/平方米。随着下半年的到来，将有更多的豪宅产品入市。下半年豪宅市场更值得期待。