广州土地盛宴前瞻：金融城鸡肋，广纸有亮点

文/邓浩志

5月27日，广州市国土规划委一口气挂出6宗地块，包括广州国际金融城的3宗商业办公用地、广纸厂2宗商住混合用地，以及白云区的1宗蚊型商业用地。其中，市场关注度较高的当属金融城及广纸厂地块。

商业过剩、板块吸引力欠缺，金融城地块成鸡肋

本次挂牌的金融城地块中，起步区AT091002地块自2014年11月以来经历两次挂牌成交未果，其中一次终止出让，一次流拍；起步区AT091007地块在2014年12月以楼面地价14000元/㎡挂牌流拍，本次楼面地价调低，以13000元/㎡再次挂牌。

金融城地块目前变得有点鸡肋，究其原因主要有两点：其一，商业用地变得越来越不待见，商铺被电商挤压，公寓供大于求，写字楼前景模糊；其二，上任书记出事之后，金融城烧钱的高大上整体规划是否调整仍然是未知之数，就算不变，这个版块五年内都不具备办公气氛，板块吸引力不足。如非针对大企业总部定制式出让，一般开发商兴趣应该不大。所以，本次金融城拍卖几块商业办公用地能顺利出让已经算完成任务了，估计或底价成交或稍微溢价或某企业买做自己总部（但价格会很低）可能性较大。对于新兴，中小，创业等企业，目前番禺、萝岗等有大量新的写字楼可供选择。

广纸地块定成焦点，老东家笋价拿回可能性大

海珠区近年来土地市场较为淡静，本次广纸两宗用地总建达约72万㎡，供应规模大。传统老城区核心的大型住宅用地，而且还能看江，必定受到市场和多路开发商的关注，而由于越秀集团的提前介入，预计竞拍悬念不大，其将地块收入囊中是大概率事件。唯一看点是会不会出现联合体摘得此项目，毕竟总价过百亿单一房企吞下会有压力。

目前海珠一手住宅售价3万/㎡附近，还有明、后年楼价上涨空间，预计整体售价能达3.5万/㎡，加上部分江景的溢价，按此推算广纸块地楼面地价2.5万/㎡附近也较为合理。本次地块最高限制楼面地价2.32万/㎡，若2万/㎡则开发商赚，若去除保障房楼面地价达3万/㎡则又是亏损项目。由于城建前年在南洲地王吃了托市的“死猫”（去除保障房楼面地价达约3.5万/㎡），故这次极有可能以终笋价获得，以获得与前期地块盈利平衡。