前11月销售成绩，有楼盘大卖逾1600套

邓浩志接受《南方都市报》采访

当凛冽的寒风驱散初冬的暖意时，又即将进入回头检视过往一年表现的时候。这近一年时间里，开发商拼尽全力。适合市场的产品依然畅销，120平方米以下的中小户型牢牢占据了广州成交超7成的市场份额，而成交量排名TOP10的楼盘里放眼望去基本上是成交均价2万元以下的楼盘。

刚需购房者、改善型购房者才是市场的主宰者，他们偏爱总价稍低、性价比却要高的物业。正是基于此，在这个不那么理想的市场中，却有“日光盘”屡屡出现带来一抹亮色。这些针对市场需求来开发产品的楼盘注定成为逆市中的榜样。

90-120平方米普通住宅受宠

在今年这个不那么理想的房地产市场中，原本的卖方市场也已扭转为买方市场，怎样的产品才是受到市场欢迎的呢？根据CRIC数据显示，今年前10个月，广州成交的普通住宅总计有5 .3万套，而90-120平方米的普通住宅成交21568套，90平方米以下的也有16084套之多。仅这两部分，即120平方米以下中小户型的普通住宅就成交37652套，超过市场整体成交的7成。

“刚需购房者是市场上的绝对主导”，方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，除购房者首要考虑的地段之外，其次就是户型了，由于市场上有大量的首次置业、改善型置业的自住购房者，两房和三房都是比较受市场欢迎的，“广州人比较务实，家庭自己居住的话通常选择中小户型。”

 因此，适合刚需购房者、改善型购房者的单位在市场上自然大放异彩。寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同就指出，这样的购房者在市场中大量存在，因购买能力有限，因此更加青睐面积偏小、总价偏低的单位，但同时由于是自住，他们同样也不会忽视产品的舒适性。

成交上千套才能挤进TO P 10榜单

数字还能够说明很多问题，今年成交最高的楼盘，无疑是经过市场检验，最受购房者青睐的产品了。根据网易房产数据中心监测阳光家缘网的今年1-11月成交数据显示，排名前十的楼盘个个都是适合刚需购房者的性价比颇高的楼盘。

我们看到，在广州要成交上千套单位才能挤进这个T O P10的榜单。其中位于增城的锦绣天伦以1621套的成交拔得头筹，其成交均价也是T OP10中最低的楼盘，仅为7569元/平方米，这在广州全市来看也绝对算得上“洼地”了。

 除去锦绣天伦外，位于T O P10榜单里的还有锦绣御景国际、碧桂园天玺湾两个楼盘是万元以下项目，均是9字头的成交均价。而其他T OP10里面的楼盘基本上都是2万元以下的成交均价，只有一个位于老城区荔湾的花语水岸为约2.5万元的成交均价，即使这个价格，在老城区里也已属于价格“至抵”。

从区域来看，同样也是低价区域更受欢迎，同样来自网易房产数据中心的前11个月的数据显示，增城以12548套的成交套数夺得区域销售冠军，其区域成交均价仅8908元/平方米，仅高于从化。位列成交套数亚、季军的番禺、黄埔都是1.5万元/平方米左右，而区域均价最高的越秀、天河、海珠、荔湾则包揽了成交套数后四位。

不乏“日光盘”

邓浩志感慨地说，楼市的黄金10年已经过去，房地产行业大环境的改变，闭着眼睛就能把房子卖掉的时代已经过去，“去库存成为今年开发商的主要任务，因此目前市场上最主要的矛盾是销售，这也使得房地产行业回归到本身的销售问题上，那就是产品要好。”

11月15日，位于增城朱村街的碧桂园城市花园首次开盘即告清盘。仅仅半个小时内被抢光了一栋楼，2小时后500套单位便售罄。单日销售成绩就超过了广州10月销冠的销量。其项目负责人分析认为，相比部分楼盘在市场稍微好转时就调整价格，城市花园以低于市场想象的折后毛坯价格7300-8300元/平方米这一亲民价格销售，拥有一个可供全家一起住的100平方米上下的大三房，总价仅约70万元，而且该项目本身还拥有完善配套，热销并不出奇。

而在豪宅市场同样也有“日光”神话，来自越秀核心地段的富力·东山新天地近期创下了两度“日光”的纪录。

产品为王打造高性价比物业

在行业大调整的阴霾之下，房地产的市场被诸多限制，当生存成为行业内参与者关注的问题时，仍然有楼盘交出了“日光”的佳绩。这些楼盘以产品为导向，通过打造市场所需要的产品、提升客户体验，树立楼盘与企业的品牌，拉动市场的销售，所以成为这个市场上的赢家。

逆市发展的企业不是没有先例，此前的房地产市场已经历了2008年、2011年几轮市场调控，一大串适时顺应市场需求、调整产品结构的房企，如碧桂园、恒大、万科、保利等房企，不但没有被市场淘汰，反而迅速发展起来。如何逆市发展，这些房企的共同点是去适应新的市场，去开发市场所需要、接受的产品。

如今的市场需要怎样的产品？多位受访专家在谈及给开发商的建议时表示，最重要的是要从产品入手，从建筑装修风格到园林景观设计，都要去针对市场需求进行建设。如今，房企不是在简单造房子，更是要用心生产适销对路的产品，给到购房者物有所值、性价比超高的物业。

在打造好产品的同时，也要从后期营销等多个方面去让更多购房者关注到这个项目。创新的勇气和策略是这个变化巨大的新环境中所需要的，如果说互联网成为了目前房地产行业内最火热的词语，不用去将两个行业生拉硬扯，而是要通过互联网思维去引导房地产行业的发展，去引导市场上新的走向。

业界声音

开发商应抓住政策动向顺势而为

寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同：

在市场的调整阶段，刚需型产品、改善型产品受到市场的欢迎，而豪宅则面临一定的销售困境。去年广州出台了比较多的调控政策，客观上对市场销售有一定的阻碍作用。近期虽然有一定的政策利好，但其力量不足以从根本上扭转经济形势和市场大势，大家的市场预期并没有太大改变，买家的购买能力仍然会受到影响。

无论市场怎么变化，适销对路的产品都会受欢迎。近期政策有变动，开发商就应该抓住这一波顺势而为，尽量出货，低价拿地，快速周转，生产适销对路的产品，避免风险。此外，从企业角度来说，也可以进行一些转型，也可以以互联网新的思路来引导市场。

购房者多方面需求促使开发商全方位下功夫

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌：

目前市场上的主流产品是刚需以及改善型的产品，我们也看到，像保利、万科这些大品牌开发商会比较及时地调整产品战略，提供适合市场的产品。广州的房地产开发，有原有的优势，但是也有不少可以改进、巩固、优化的地方。广州房企的学习能力一直比较强，让产品创新成为了目前业内的潮流。

从市场另一面，即需求方面来说，购房者目前已经不仅仅是买一套房子这么简单，会从精装修、户型、物业管理、园林等各个方面去要求。这也就促使开发商全方位下功夫，去抓住市场需求，尽量不要让购房者有任何不满意的地方。