10年，广州中心六区房价暴涨超四倍

邓浩志接受《南方都市报》采访

房子，作为衣食住行的重要一环，在近10年间，其售价一直备受市民关注。据合富辉煌(中国)市场研究部最新发布数据显示，广州原十区(不含增城、从化，下同)住房均价从2004年的4618元/平方米，上涨到2014年的18279元/平方米，涨幅达296%。中心六区涨幅更大，达417%。

中心区房价涨幅达417%

合富辉煌发布的数据显示，过去10年间，广州一手房价的升幅相当大，原十区均价从2004年的4618元/平方米上涨到2014年的18279元/平方米，涨幅达296%，中心区房价涨幅更是惊人。数据显示，广州中心六区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔)的一手房价从2004年的5340元快速攀升至2014年上半年的27620元，涨幅高达417%，远超全市的平均升幅。

合富辉煌(中国)市场研究部分析认为，过去10年楼价的大幅上涨，除了受到全国大的宏观背景推动外，同时城市自身的房地产市场供求关系、决定后续供应的土地市场和地价水平以及决定需求的人口、经济、城市发展等因素亦起到决定性影响。

住宅成交大于新增供应

 值得关注的是，这10年间，广州原十区新增住宅供应共计7763万平方米，而成交面积共计8110万平方米。供与求相比，市场需求比供应量多出347万平方米。

不可否认的是，当前广州楼市和全国很多城市一样去化率低。数据显示，从今年1-6月的广州市原十区新建住宅的供求比来看，已经达到157：100(2013年全年的供求比是100：100)。不少业内人士指出，这不仅是不少楼盘为在淡市中争取市场、采取降价促销手段，以求迅速出货、回笼资金的主要原因，也是间接导致楼价出现松动的原因。

 但从长周期来看，合富辉煌(中国)市场研究部分析人员认为，广州房地产市场过去十年无疑是黄金期，楼市整体还是供小于求，楼价大幅上涨，现时的调整可以看做是高位盘整。

今年以来，楼市遭受国家信贷房贷紧缩、房地产限制性政策叠加捆绑的双重冲击，市场成交急剧萎缩，观望气氛浓厚。广州市国土房管局公布的数据显示，今年1-6月广州十区新建住宅网签面积278万平方米，同比减少29%。而1-6月广州十区新建住宅批准预售面积达到438万平方米，同比去年增加33%。

合富辉煌(中国)市场研究部分析人员认为，供应增加，很重要的一个原因是去年限预售政策导致不少新货延至今年拿预售证。“一手住宅网签面积下降，批准预售面积增加，这一增一降导致部分舆论认为，广州楼市已经严重供过于求，其实没有那么严重。”

土地供应明显不足

 数据显示，2005年至2014年上半年的近10年间，广州十区公开出让的住宅建筑面积为3958万平方米，同期商品住宅成交面积为7140万平方米，土地供应明显不足，相当于消化了过往存量用地3182万平方米。有业内人士指出，主要原因是因为在前一个10年，中心区的住宅用地供应太多。合富辉煌统计数据显示，1996-2004年9年间，每年住宅土地供应面积均大于成交面积。“年均640多万平方米的土地供应为广州稳步增长的住宅需求提供有效保障，同时楼价亦一直保持在4800-5400元/平方米之间。”

2005年以来，土地供求关系出现逆转。受到2004年“8·31”大限及市中心用地减少的双重影响，2005年以来土地批出骤减，年均100万平方米左右的批出量仅相对于年均住宅成交面积的31%。而中心六区住宅用地出让建筑面积1097万平方米，同期商品住宅成交面积达3595万平方米，缺口达2498万平方方米。合富辉煌分析人员认为，土地供应的大幅减少，导致中心区近年商品住宅供应和成交的持续下降，这也是中心区房价居高不下的原因。

从近3年广州市居住用地出让分布看，主要集中在郊区，尤其是萝岗和南沙，其中萝岗区居住用地成交总建筑面积接近600万平方米，南沙区接近300万平方米。对此，合富房地产经济研究院院长龙斌解释称，这是市场发展的规律，随着城市的发展，中心城区可供土地慢慢减少，以三旧改造这类土地为主。”合富辉煌分析人员认为，若市场进入调整期，需求萎缩明显，供应量大的区域的市场压力相对较大。

预测：未来10年   或迎新一轮上涨？

近年来，中心区地王频现，楼面地价已接近或高出周边的住宅价格，反过来必然刺激房价的上升，特别是地王周边的一二手房价。

合富辉煌(中国)市场研究部分析人员认为，从趋势看，地价和房价的关系是相互影响的，因此其走势基本一致。2005年以来，随着土地市场进入公开招拍挂阶段，加上中心区用地供应大幅减少，房价快速上涨，土地价格亦进入快速上升通道。2004年以前，中心区住宅楼面地价约为2200元/平方米，2013-2014年则上升至1.6万元/平方米，升幅将近6倍。

“由于中心区用地的稀缺以及地价成本的高企，支撑着中心区楼价的坚挺，因此我们看到近期楼市的调整中心区楼价总体平稳。”合富辉煌(中国)市场研究部认为。

 同时，合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江分析认为，随着过去的协议出让土地陆续被消化，土地供应不足问题将会逐步突出，而市场未来的绝大多数项目将是近年公开出让的土地，地价成本的大幅增加必然导致广州房价的下降空间有限。

“从土地公开出让，到形成新增住房供应，房地产供应的刚性特征鲜明，即土地出让量决定了未来的供应量，且短期内很难改变。所以，鉴于土地公开出让量的缺口，在未来10年，广州的住宅供应很难放大，供不应求的格局可能会长期存在，而房价一定会长期反映这种供求关系。”黎文江表示。

合富辉煌(中国)市场研究部预计，广州市作为一个千万人口级别、万亿经济总量的国家一线城市，房地产需求旺盛，一旦信贷条件转为正常，需求有所恢复，可能新一轮供不应求和价格飙升又会开始。

但龙斌指出，从目前的大环境来看，国家政策并未完全放松，还是有紧控的一面，因此他预计楼价很难有大幅度的上升。

地价上升幅度更大，人均收入也有年均10%的涨幅，开发商建筑的成本不断上涨，税费贷款的成本也增加了，把这些成本算进去，我觉得房价的涨幅并不大。

 ———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

最核心的原因是福利分房取消了，此外，商品房的供应量满足不了市场需求，导致整个市场供不应求。　

　———方圆地产首席分析师邓浩志