增城从化头顶限购疑云

邓浩志接受《广州日报》采访

     “撤市设区确定之后，我们楼盘肯定会涨价，新一期价格涨幅可能在千元左右。”从化某楼盘销售人员表示。在一手楼方面，虽然目前广州楼市仍处淡季，也甚少有新盘推出，但随着前日广州部分行政区划调整尘埃落定，增城、从化区域内楼盘多表现出涨价的意愿，也有更多购房者将视线投向这两个区域。

　　而在二手楼方面，记者走访市场发现，增城、从化、黄埔三区的二手市场放盘价格和成交情况未有即时反应，但业主和买家心态各异。业内人士预计，新黄埔区的二手楼盘有一定的升值空间。

　　文、表/记者潘彧、林琳

　　一手楼

　　增城从化成新“明星区域”尚存变量

　　记者走访一手市场发现，由于春节的原因，目前广州市一手楼盘货量大跌，近几周一手楼盘新货寥寥无几，在售楼盘基本以清尾货为主。而节后至今，开发商也大多处于“蓄势”的状态。

　　据此前搜房网数据显示，今年2月，仅有12个楼盘入市，环比下降超6成，同比下降近7成，为2012年1月以来月度最低值。

　　而在预售证的发放方面，也能看出一手楼入市货量的紧缺（见右上表）。对于冷清的现状，业内人士大都表示理解。“未来房企的推盘节奏将要看春节后市场的需求情况而定，可能到3月之后才会明朗。” 合富辉煌（中国）首席分析师黎文江表示。而中原地产项目部总经理黄韬则直言，2月底3月初才会有新货上市，而5月份会进入旺销期。

　　未来不同区域

　　不同楼盘价格或将分化

　　而在定价的预期方面，不同区域的楼盘及不同的开发商之间，已经形成了一些分化。

　　对于此次广州部分行政区划调整，昨日记者致电两区的部分楼盘，发现对于设区后“涨价”一事，楼盘销售人员都并不讳言。其中，从化的东方夏湾拿、人盛巴厘天地均表示涨价幅度可能在千元左右，而增城的部分楼盘更是以刚破万元的房价一下子“狮子大开口”到“售价可能会涨超两万元”。

　　年后“预谋”涨价的并不止这两个区的楼盘。有南沙在售楼盘销售人员对记者表示，其在清楼盘尾货已经接到开发商通知，房价很快将“整体上涨五个点”。不过，也有部分楼盘出现暗降，记者发现，位于番禺的君华香柏广场新一期吹风价为1.6万~1.7万/平方米带豪装，而在年前，该盘推出的“一口价特惠单位”，每平方米的单价都高达1.7万~1.9万/平方米。

　　“其实现在不同开发商内部对于今年房价走势的观点相对有所分化。”方圆地产首席分析师邓浩志告诉记者，相对而言目前大中型开发商的压力较大，而小开发商对于房价相对乐观。“大开发商今年的销售任务普遍较重，在新盘定价上肯定会比较谨慎，而我们公司接触的不少小开发商，对于新盘售价的预期都比较高，最高的甚至超过周边平均售价的两成。”

　　而中原地产项目部总经理黄韬则表示，其公司代理的楼盘对于节后楼市的预期平稳，没有大幅度调整的现象。“过年期间，部分楼盘为了资金回笼有一些折扣，年后应该不太可能大规模减价，到了三月份新货上市，部分推出素质较高组团的楼盘，价格可能会有微涨。”

　　撤市设区后增城从化或面临限购、限价

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为，增城、从化这两个新区以后或与广州原10区一样执行限购、限价，未来成交可能有所回落，“限购对市场的影响已在最近三年充分表现出来，特别是2013年11月‘穗六条’出台后，对外地人士的入市资格有了更严格的限制，导致成交量一再缩减。”

　　增城和从化在未撤市设区前都不属于广州限购范围，因此吸引很多在广州无法买房但有充裕资金的客户前往置业，一旦跟随广州其他区域实施限购，则将导致大批外地人士无法入市，成交量也会有所回落。“至于楼价的走势，则要看具体成交量的变化而定。”周峰认为这对于买家来说倒可能是个好消息，“在部分行政区划调整之前，增城、从化的一手项目会加大促销力度，一、二手楼盘联动的频率也会加大。”

　　不过，增城和从化的市场有所区分。在广州投资房地产多年的周先生说：“之前两个区没有限购，所以被我列为考虑投资的对象，但是我首选是增城，而不会选从化。”周峰研究广州买家的成交记录后发现，非广州籍客户进入增城购房前的思考时间要比从化短。

　　据2013年全年增城的二手住宅登记数据，成交宗数为12423宗，仅次于番禺（19520宗）和海珠（14231宗）两区，而从化市的二手住宅登记宗数为3776宗，高于南沙、黄埔、萝岗。“增城的二手楼市发展得比较快，而从化的二手楼市还停留在起步阶段，暂时仍以一手市场作为主导。”周峰说。

　　事实上，增城与从化相比有两个方面对潜在购房客户产生吸引力。第一是时间成本。“其实从广州市中心区（譬如天河、越秀）去增城、从化的边界所花费的时间是差不多的，但增城与广州接壤的新塘是个房地产市场发展相当成熟的板块，而从化与广州市区接壤的太平，市场成熟度还不如中北部的街口、江埔、温泉三个板块，故在时间成本方面，增城要优于从化。”在周峰看来，第二个原因是“认同度”，“大多数客户对配套相对成熟的增城的认可度要高一些。”

　　二手楼

　　合并后：

　　新黄埔二手楼市区域优势凸显

　　新鲜出炉的新黄埔区相比增城、从化更受惠于撤市设区的新政。“原来的萝岗板块以一手楼为强，而原黄埔的二手楼则比较成熟，两者结合可算‘天作之合’。”一个房地产中介人员乐观地告诉记者。

　　不过，新黄埔的居民们似乎并未对政策有立即的反应。合富置业分区营业经理于连水表示，“黄埔萝岗合并”的消息才刚刚发布，原萝岗板块的房产市场上暂时未有太大的反应。身处原黄埔板块的合富置业高级营业经理赵丽艳也同样发现买家和业主都处于观望态度：“加上春节假期刚过，买家仍未恢复正常的看房频率，所以目前市场相对平稳。”

　　萝岗板块的二手楼物业房源一向紧张，早期买入的业主多以自住为主，放盘量不大，市场上转手率不高，造成二手楼市场供不应求的现象。据于连水提供的数据，目前萝岗洋房的二手均价为20000~22000元/平方米，别墅的二手均价为28000~35000元/平方米。“由于盘源紧俏，也有不少买家会被分流到周边的一手楼市场，但萝岗的二手楼价与市中心的相比，还是有不少优势的，不少在市中心做生意的老板，为改善生活环境，会到萝岗购置别墅。”于连水预计，并区之后新黄埔整体区域优势会得到提升，区域楼市会有更大的升值潜力：“估计买家入市的积极性将会加强，成交的速度也会加快。”

　　而原黄埔板块的二手楼价格与市中心的多个区域相比，仍有较大的优势，小区电梯楼的市场均价为20000元/平方米，楼梯楼均价为14000元/平方米。赵丽艳发现，两房间隔的物业最受买家的欢迎：“买家多为在本区工作的白领，但基于黄埔区与天河区相邻的区位优势，在新区域的交通及生活配套进一步完善之后，预计未来新黄埔区的楼价会有一定的升值空间，也可能会吸引越来越多的买家到黄埔置业。”

　　一直以来，萝岗楼市南（部）热北（部）冷。“原黄埔区的一手楼价为1.9万元/平方米左右，而原萝岗区的一手楼价在1.8万元/平方米左右。原黄埔区的二手楼价为1.4万元/平方米左右，而萝岗区的二手楼价在1.1万元/平方米左右，相差近3000元/平方米。”满堂红市场研究部高级经理周峰认为，随着新黄埔区的成立，整个区域的二手市场有可能也因此出现分化。据了解，目前萝岗的二手成交集中在青年路和科学城一带，而黄埔的二手成交集中在丰乐路以西。“可以预料，未来的新黄埔只有西面和南面是成交热点，东面和北面还非常淡。”周峰预测，这很有可能令北面的“新移民”逐步转向西南面，“原居住在萝岗北部如九龙、永和等街镇的居民，一般不会迁移到黄埔中心区内居住，但部分原来在增城新塘或萝岗上班的白领族，不排除会到黄埔区内寻找合适的物业购买或承租，生活和消费的便利是吸引他们的主要原因。”

　　业内：从化增城

　　若限购楼价或受压抑

　　去年广州楼市的“大热区域”集中在萝岗、南沙，而今年年初，随着行政区划的调整，更多购房者将视线投向了从化和增城，不过，业内人士表示，这两个区域是否将成为投资的“明星区域”，还取决于设区后是否实施限购。

　　“黄埔萝岗合并对原来的黄埔区将是利好，新房价格可能会上涨，但是由于今年是刚需为主的年份，因此不会加价太多。而从化和增城如果在设区之后马上采取限购，那么短期是利空的，但是长期来说，提升了区位的优势，因此长远是利好的。”

　　而同策房产咨询有限公司研究中心总监赵卓文则认为，目前从化增城相比起整个广州来说，依然是价格的洼地。随着撤市设区之后“东进”的速度加快，未来三年房价翻番可期。“从房价上涨的速度来看，投资价值将超过目前的南沙。”

　　而邓浩志则直言，在广州市的所有区域之中，南沙依然是相对较好的投资区域，而刚需可以更多地考虑黄埔。同时，他认为，由于限购与否并不确定，对于从化、增城两个区域的楼市应该以观望为主。