穗六条满月 一手网签均价下滑

邓浩志接受《南方都市报》采访

    时至12月18日，穗六条出台正好满月。据多家机构及网站统计数据显示，广州一手房网签均价跌幅明显，尤其新政出台的第四周(12 .08-12 .15)，十区二市一手房网签均价跌破万元，创今年新低。但多位业内人士则指出，这仅是数字游戏，广州一手房真实成交均价远不止这个数。

网签均价波动明显

    11月18日，穗六条的出台，让不少在广州有项目的房企营销人员绷紧了神经。时至12月18日，新政出台刚好满月，单从网签数据来看，波动相当明显，网签均价下滑明显。

    据搜房网数据监控中心统计，穗六条首周(11.18-11.24)全市十区二市一手住宅网签均价为10898元/平方米，第二周(11 .25-12 .01)网签均价暴涨40 .8%至15351元/平方米，创下8月初以来的新高，但第三周(12.02-12.08)均价突然回落至10675元/平方米，环比跌幅为30%。至第四周(12 .9-12 .15)直接跌至万元以下，为8960元/平方米，创今年来网签均价新低。

    另来自网易房产数据中心统计显示，上周(12.08-12.14)，广州十区二市网签均价为9189元/平方米，环比上周大跌14%。虽然网易和搜房的数据在统计时间方面有所不同，但都显示了广州一手房网签均价有明显下滑的现象，

    由于网签数据相对滞后，11月18日至12月18日的数据尚没完全统计，但综合穗六条出台后的四周(11月18日-12月15日)情况来看，十区二市一手房网签成交均价也仅为1.147万元/平方米，与前几个月相比，也出现了下滑的迹象。

    网签量也呈现持续下降的现象。据搜房网数据监控中心统计，穗六条落地首周(11.18-11.24)广州十区两市新房网签套数为2081套，第二周(11.25-12.01)网签1639套，环比下跌21%，第三周(12.02-12.08)为941套，环比下跌40%，创下全年周度成交量的第三个低位。

低价盘扎堆网签

    “这数据准确吗？从年初看房到现在，我怎么发现房价越来越高了呢？”准备买房结婚的方丁这样告诉记者。其实，方丁的疑问也是目前大部分购房者的疑问。

    地产经济学家邓浩志认为，广州一手房网签均价下滑的主要原因是郊区成交活跃，尤其是价格相对较低的从化和增城占据绝对主力，从而拉低了全市的成交均价。

    据记者观察，近期成交量排名前30名的楼盘中，无一楼盘均价超过2万元，最高为万科东荟城，网签均价为16790元/平方米。而在上周成交套数排行榜中，前十名楼盘共网签741套，占据全市成交套数的62%，从化、增城再次成主角，共有7个楼盘上榜，低价盘为网签主力有力地拉低全市的均价。

    中心六区高价盘难网签也是重要的原因。数据显示，中心六区上周网签均价也仅为16473元/平方米，环比大降22%。有网签的几个楼盘中，仅圣地天河星荟均价每平方米高于20000元，为27059元/平方米，御金沙、路劲隽泷湾、一品湖山、宝夏花园都是低于1.7万元/平方米，其中最低的宝夏花园网签均价仅为12954元/平方米。

    成交量最大的两个片区从化、增城的网签均价中，增城为7472元/平方米，从化为8238元/平方米。位于从化太平镇的骏逸湖畔花苑，这个超低网签均价的楼盘上周再次网签36套，进入成交前列，均价仅为3540元/平方米。虽然有骏逸湖畔花苑的超低价拉低，不过由于雅居乐小院流溪新货在7日开卖后上周集中网签284套，9217元/平方米的均价使得从化价格保持较稳定。

    增城方面，除了侨建御溪谷网签1套，均价超过万元外，其他有成交的楼盘，均价几乎没超过9000元/平方米，其中敏捷莱茵花园、敏捷锦绣星河等网签均价多为5000多元/平方米。

    “网签均价走低还有高价盘难网签的原因。”邓浩志指出，难网签不代表没有成交量，多个售价相对较高的楼盘，成交还是相当活跃的。据萝岗某大盘相关负责人私下透露，客户签约量已有500多号人，但由于售价高于区域限价的范围，一直没能网签。而据记者了解，该盘开盘价最高达2.6万元/平方米以上，而周边楼盘售价多在1.7万元/平方米。

真实成交价至少加五六千元/平方米？

    针对广州网签均价下滑的现象，多位业内人士则指出，这仅是数字游戏，广州一手房真实成交均价远不止这些。

    满堂红市场研究部高级经理周峰指出，广州一手房真实成交均价肯定不只1.1万多元。“如果将房企拆出来的装修价加在房价里面，广州签约均价应该在1.7万元/平方米左右。”

    在限价、限售、限签等以限字打头的政策影响下，房企为避政策、促成交量，今年往往采取以“阴阳合同”进行销售的策略，即开发商把商品房售价分为两部分：一份毛坯房售价，另一份为装修总价。其中，毛坯房的售价正好在政府限价的范围内。对购房者而言，往往不能选择买毛坯房，只能按照开发商的要求签订双份合同。

     邓浩志认为，广州一手房实际成交均价估计在17500元/平方米。据他分析，今年4月份出台限价政策时，当月一手房网签均价为16300元/平方米，而3月网签均价为16800元/平方米。“其实今年下半年，广州房价实际还涨了10%-15%。”

    记者此前多次走访楼市发现，南沙、天河、海珠等多个区域的在售楼盘，的确采取“阴阳合同”的策略销售。以南沙为例，多个楼盘的毛坯售价为8000多元，这恰好是政府的指导价。但房企并不以毛坯房发售，而是额外加3000多元/平方米的装修房款，总售价则为1.1万元/平方米。

    装修房款往往会与房价成正比，房价越高，装修房款可能会越高。珠江新城个别楼盘售价高达6万元/平方米以上，包含的装修房款每平方米或高达万元以上。

二手住宅挂牌均价连涨三周

    与一手房价网签下滑不同的是，在穗六条的调控下，二手房业主挂牌价却呈现持续上涨的现象。据了解，从穗六条落地至今，二手房价呈现上涨的现象，但成交量骤减，买家一次性付款比例增加、外地买家置业率下降等情况接连出现。

    据搜房网二手房数据监控中心数据显示，11月18日-11月24日，广州全市二手住宅挂牌均价为18717元/平方米；11月25日-12月1日，广州全市二手住宅挂牌均价为19130元/平方米，环比上涨413元/平方米，涨幅为2.21%；12月2日-12月8日，广州全市二手住宅挂牌均价为19351元/平方米，环比上涨221元/平方米，涨幅为1.13%。

    同时，根据阳光家缘统计的数据，新政落地首周(11.18-11.24)中介网签961套，第二周(11.25-11.30)中介网签为795套，比前一周961套减少了166套，成交略有回落。第三周(12.1-12.8)中介网签561套，二手房成交量在近一个月来连续下跌三周。

    针对二手房价格上涨，周峰认为，过去4年，非广州籍客户在广州购买二手住宅的比例一直维持在68%-71%之间，今年前11个月为66.2%。但受“三年期社保或个税证明”的限制，估计在潜在客户中有两成以上的外地客户无法在广州市10区内买房，一、二手住宅市场的成交量会受影响在未来半年缩减30%左右，故广州本地客户将成为未来一段时间的市场主力。而广州本地客户比较热衷的还是中心城区房子，二手房成交结构的变化也是二手房价上涨的重要原因。

采写：南都记者 徐凤 实习生 刘燕颖

言论

网签均价走低还有高价盘难网签的原因。但难网签不代表没成交量，多个售价相对较高的楼盘，成交还是相当活跃的。

——— 地产经济学家邓浩志

如果将房企拆出来的装修价加在房价里面，广州签约均价应该在1.7万元/平方米左右。

——— 满堂红市场研究部高级经理周峰

购房者说

不急，等等看

穗六条的出台，无疑给准备购房的市民带来一定的心理影响。据搜房网对近300名网友进行调查，数据显示，超过6成的网友表示，穗六条剥夺了购房资格，暂时只能放弃购房，等等看吧。仅有36.91%的网友表示，对买房没有影响，按原计划进行。

在广州工作不到三年的余生，原计划在今年年底买套房作为婚房，但穗六条出台后，社保不够三年，没了购房资格。“不急，先租房住，明年再买。”