大学城新增3商业地会否过度商业化

邓浩志接受《南方都市报》采访

近日，广州大学城沉寂地度过了它成立十年的纪念日。在这十年间，云集十所高校、可容纳近40万总人口的小谷围岛已渐渐变成名副其实的“城”。但值得关注的是，此板块的商业发展仍处于相对缓慢的阶段。记者获悉，大学城将在原有六块商业用地的基础上再增加三块，此规划调整引起部分在校学生的不满。

五大商业区人气冷热不均

近期，政府继公布“大学城提升计划”后，发布了用地规划的调整，增加了商业用地的数量。有学生向记者反映，大学城内的商业现状并不理想，而政府这一举措更有违大学城建设“文化之城、创新之城、生态之城”的目标。

据不完全统计，目前，大学城板块有广州大学商业中心、G O G O新天地、综合商业北区、综合商业南区、海航Y H城等五个大型商业区。

在海航Y H城，记者走访时发现，该商城的各个入口大门紧闭，透过玻璃门可以看到商场内堆放有各种杂物。而在商场的临街商铺中，仅有自行车商铺、电脑维修店、麦当劳等十几间商铺还处于营业状态。

一位自称在此工作近六年的店铺员工透露，由于商场人气低迷，大部分租客都已经搬走了，只剩下一楼临街的10多间商铺营业，但即便是一楼街铺，每天来购物的人仍然有限。

记者搜集资料发现，该商场原名为“北亭广场”，直至2011年被海航集团高调收购，将其改造为全国首个海航YH城；并引入自主经营的影城、电玩中心后，商场才渐具一定人气。但仅仅一年后，海航又表示因与原业主的纠纷问题而离场。

一位在海航YH城相邻的北亭村开铺数年的老板回忆，当时争先租下北亭广场商铺的店主当中，不少见人气不佳后就离场了。海航将其收购后，不再与经营不知名品牌的商铺续约，可是又没其它品牌愿意进驻，直到如今关闭。

难逃冷清局面的还有综合商业北区以及综合商业南区。虽然这两个商业区与地铁站为邻，可学生从地铁出来后就匆匆走过，除了沙县小吃等餐饮店外，其它人气皆不佳。记者了解到，商业北区是大学城起步最早的商业区，曾吸引华润万家进驻，可随着客流量的下滑最终选择撤场。

而与海航YH城仅一村之隔的广大商业中心却是另一番景象。该商场一楼的美食中心在就餐时间往往一位难求，而商场内的数码港以及服装区也聚集了不少人气，许多学生下课后就来此逛街。同样，临近中大的GOGO新天地在课后也有许多学生前往，特别是餐饮区的上座率较高。

举办活动成商场吸客利器

对于大学城内的商业冷热不均现象，市场营销专家、广州大学新闻与传播学院副教授王艺认为广大商业中心处于“刚需路径”之中，大部分学生每天上下课必须经过此处。此外，无论广大商业中心还是GOGO新天地皆集吃喝玩乐于一体。“更为重要的是，商场运营比较得当，以不断举办各种活动的方式，吸引大学生前来消费，这是聚集人气的明智之举。”

相反，其它商业区的地理位置欠佳，再加上人气的低迷与商家经营信心都不足，彼此间形成恶性循环。

房地产经济学家邓浩志对此表示认同，他认为各个商业区的位置不同以及交通情况在一定程度上决定了人气状况。

记者在现场看到，广大商业中心不仅位于广州大学生活区与教学区的交界，更有人行天桥直接连通教学区。而据广州大学的学生介绍，该商场也经常举办各种大型活动，吸引大学城乃至城外其它高校的学生前来。如本月25日就有歌手陈柏宇前来举办见面会，当晚活动现场人声鼎沸。无独有偶，G O G O新天地附近就是中山大学、广东外语外贸大学的学生宿舍区；而在商场运营前期，还提供了接驳汽车免费载送其它学校的学生前往商场。

GOGO新天地负责人在接受第一商业网采访时坦言，G O G O新天地刚开业时也面临人气不足的问题，但后来得益于大幅加大餐饮、娱乐项目的比重，还提供5000平方米的临街休闲广场让品牌商举办推广营销活动，使得人气开始回升。

也有人认为，广大商业中心以及GOGO新天地分别靠近的广州大学与中山大学，这两所高校的学生消费力相对较强，也带旺了这两个商场。

消费结构单一　商圈整体辐射力有限

值得注意的是，虽然大学城部分商场有一定的人气，但也存在吸引力有限、档次太低等问题。

记者了解到，大学城现有各商场中规模最大、档次最高的要属总建筑面积达6万平方米的G O G O新天地。但也有不少学生向记者表示，虽然此商场购物体验较佳，但平时都是以买生活用品为主，如果购买大件物品，还是会选择到天河城、电脑城。

“我逛街只去市区。”广州大学的林同学告诉本报记者，大学城内的各商场售卖的商品虽价格便宜，但质量却一般，因此宁愿搭车回到市区消费。广州大学旅游学院的邵同学也认为，大学城内的商场只适合满足日常的急需，要购物还是选择回到市区。

此外，消费能力有限也是大学城商圈发展困境之一。在采访过程中，有一卖服装的店主向记者透露，在大学城内每单成交的额度都不高。而且学生消费力本来就不高，提升档次的空间不大。

“主力消费群体是在校大学生，消费结构比较单一。”有商业地产人士一针见血地指出大学城商业的不同之处。网上的统计数据显示，大学城本科学生平均每月消费支出600-800元，月均支出超过1000元的仅占10%左右。

中立地产总经理助理高德辉接受媒体采访时表示，大学城消费有节点，一到寒暑假就人气大减，且临街商铺只能是解决基本生活问题。

邓浩志认为，学生为大学城商场的主要消费群体，商家也只能定位中低端。而且，大学城的商业只是为区域服务，无法辐射到更广的地区，这也是困境之一。

商业用地将增至9块　学生称太多

虽然大学城的商业面临困境，但仍然阻止不了其扩张的步伐。

“这块空地未来可能将建起新的综合商场。”大学城南某楼盘的销售代表指着一块空地向记者表示。

而像这样未开发的商业用地还不止一块。广州市规划局于今年7月13日公布的《广州大学城控制性详细规划修编方案》显示，大学城将在原有六块商业用地的基础上再增加三块，主要集中在中轴线两端。

这个规划调整引起部分在校学生的不满。广州中医药大学的陈同学认为，如今的大学城已有很重的商业气氛，若继续商业化，这里就不再是学习的地方了。而广东工业大学的詹同学也认同，过多的商业设施存在，对大学城来说并不恰当。

“再增加三块商业用地就太多了。”邓浩志表示，大学城乃至整个广州市区的商场都呈现出明显的供过于求的现象。他还强调，在目前的情况下，开发商还可能会把商业用地开发为公寓。

寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为，由于大学城新增了不少楼盘，但现有的商业设施主要是面向在校学生的，所以需要对大学城整体商业布局进行调整或增加。

也有学生表示，商场的热闹氛围已影响到日常的学习。广州大学的曾同学对记者抱怨，学校的商业中心经常举办活动，其噪音往往会影响到住在周边的学生。

对此，王艺则认为，学生的学习是否会受到影响，主要取决于学生的内心能否平静，而不是周边的环境。如香港大学就位于闹市区周边，但港大的学生还是能在喧闹的环境中学习。

破局：新旧商场应错位发展

针对大学城目前的商业现状，王艺建议，日后新增商业区的服务对象应该为长期居住在此的成年市民，与如今服务学生的商业区形成错位竞争。

而对于现有的商场，他建议，引入教育机构，充分利用空置的场地。假期时可与科学中心等景点进行捆绑营销，吸引来参观的游客，缓解寒暑假无人光顾的难题。

韩世同对此表示认同，他认为，现有的商场应该充分调查学生们的需求，从而调整商场的定位，并发展与学生学业相互配套的服务，其中，加大商场中餐饮业的占比也是值得参考的模式。

除了找到合理定位外，邓浩志强调，若要使大学城的商业健康发展，应该合理地控制商业的数量，而不是提供太多的商业用地。

有学生建议，目前的商场应更重视大学生的社交需求，如低价租借场地给学生进行社团活动或与附近高校的社团合办校园活动。

也有商家把希望寄托在以大学城为核心的国际创新城的建立，通过更多学生以及大企业的进入，以解决学生消费力不足、消费总量季度变化太大等问题。