热钱流入 供应不足 土地市场火热难掩

文/邓浩志

   近段时间，全国土地市场可谓热火朝天。而广州在一个月内已有三个新地王诞生，楼面地价之高均已超周边在售项目价格，名副其实的“面粉”贵过“面包”。5.6日，佳兆业夺得广州白云区同宝路地块，算上保障房建设成本，楼面地价或达28481元/㎡，成为了广州2013年度第一个地王。紧接不过半月，番禺区万博商圈商业地块以溢价6.9亿元，折合楼面地价14194元/㎡成交，成为番禺新商业地王。而5.23日，海珠区南洲路地块又以折合楼面地价36361元/㎡，溢价142.4%的高价成最新地王，预计将来售价在5万-6万左右。

   地价持续创新高，自然推动楼价走高。先不说项目将来售价远超区域均价，单是拍出个区域地王，地块周边在售项目已有跟风涨价的苗头。房价上涨势头再现，市场预期又将转变，买家或又陷入新一轮恐慌。

   热钱涌入  企业资金雄厚拿地后盾足

土地市场热度持续飙升，地王频现，终归要在需求端与供应端处找原因。热钱的流入使房地产业资金日益雄厚，购买力增加导致需求持续释放。一方面，新增信贷额度仍然偏高，融资力度加大，企业资金充裕。4月份新增信贷额度为7929亿元人民币，高于市场预期的7550亿元人民币。其中，个人中长期贷款新增2311亿人民币，环比2013年的2月份和三月份，强劲走势有增无减，房地产交易活跃。而企业中长期贷款新增虽回落至1750亿元，但同比2012年，走势强劲。另一方面，各国为刺激经济纷纷实行量化宽松的货币政策，货币超发问题仍然存在，人民币升值预期强烈，再加上中外利率差距，造成了热钱的大量流入。而在中国股票市场持续低迷，融资渠道欠缺的情况下，加上房地产业高回报率以及不断上涨的房价，房地产自然当之无愧地成为热钱的聚集地，而融资渠道拓宽、资金的大量聚集即成为了企业拿地扩张的巨大后盾。除此之外，目前我国外汇储备量维持在3.44万亿美元的全球最高位，已约占全球外汇储备总额的1 / 3，人民币通胀压力加大，也将进一步带动房价、地价上涨。

土地供应不足  供不应求助推地价

需求不断扩大，但显然供应也没能跟上，这又进一步造成了地价的上涨。中国土地供应较少，宅地供应就更加少了，土地供应一直处于供不应求的局面。今年的全国住房用地计划供应为15.08万公顷，虽称是过去5年年均实际供应量的1.5倍，但参照过去三年每年的供地计划，分别18.47万公顷、21.8万和17.26万公顷，土地供应实则是在下降。土地供应计划减少，然而计划完成率也不高，过去近3年平均每年完成率仅为65%，按此推算，本年度土地供应量仅在9.8万公顷左右，短期内土地供需失衡问题难以逆转。

经济增长乏力  房地产业难受打压

预测本年整年的土地市场依旧会延续火热的态势。主要由于在目前中国宏观经济复苏欠动力的基础上，房地产业作为国民经济的支柱产业，将不会受到严控。本年度4月份中国制造业采购经理指数（PMI）指数为50.6%，较上月回落0.3个百分点。该指数自2012年10月始，一直在50%-51%之间徘徊，显示中国经济增长仍欠缺动力，宏观经济环境仍不容乐观。房地产业兴衰可谓牵一发而动全身，因此在本年度将不会受到打压。而在打压已不可能的基础上，政府唯有增加供应来为市场降温，需求端已不可能有所改善，而供应则尚可能有相应增加。