限价影响高端住宅 刚需盘仍会上涨

文/邓浩志

    自4.24日起，广州将全面执行商品房预售价格网申上报制度，开发企业必须接受房管部门的价格指导。房地产调控经历了贷款利率调整、限购等一系列措施后，调控手段将逐步向限价、限售发展。

房价控制目标难完成  政府出“狠招”

   一方面，在房地产限购、调整信贷利率已成为常规调控手段的情况下，其对楼市的降温作用成效逐渐减弱，而限价政策在某程度上更加立竿见影。另一方面，考虑目前广州房价1-2月份的涨幅达14%，而3月新建商品住宅网签价格同比上涨34 .9%，一季度涨幅同比上涨达22%的过快势头，对于广州完成年度房价控制目标（大约10%）的任务十分艰巨。因此，为了完成年度房价控制目标，政府唯有出此限价“狠招”。通过限价政策，令整体均价有所下降，广州仍有完成房价控制目标的可能。

 高端住宅成“重灾区”  难以改变房价上涨趋势

   不过，此次执行限价政策，一方面还是主要针对高端住宅的限价、限售，难以改变房价整体上涨的趋势，刚需买家难受益。通过对高端住宅实行价格指导和限售政策，拉低整体均价水平，从而实现在数字上呈现房价下降的态势。因此，高端住宅将会是受影响最严重的“重灾区”，高端买家在一定程度上享受了房价优惠。但是，对于刚需买家来说，在高端住宅价格趋稳后，中低价位的刚需楼盘，特别是外围区域的刚需楼盘，在价格相对较低的情况下受政策影响较小，加上在以刚需与首改客户为主要群体的广州，对此类楼盘的需求量依旧庞大，因此价格仍有上涨的可能。限价政策对刚需买家来说受益不大，楼市调控偏离了保护刚需的初衷。

另一方面，限价政策在执行当中操作空间大，执行效果有可能大打折扣。在执行限价政策后，不排除有较多项目采取多个合同的签约方式，将买卖合同和装修合同分离，从而令签约价格低于备案价格。实际上，在增城和从化区域在实行限价政策后，早有部分开发商为应对限价政策，实行装修合同和买卖合同分开签的方法规避政策束缚。

限价早有执行  警惕后市影响

限价政策对开发商来说，一方面从上已经说到，或将通过多份合同的方式规避政策；另一方面，将影响其推货意欲，短期内或使住宅供应量有所下降；再者，限价令实则上并不是新措施。早在2012年末，珠江新城等高端楼盘已经实行限售限签，开发商对此已经有所预期，而此次限价令的影响虽仍有待估计，但是并不会给企业的资金状况、盈利能力带来很大的冲击。

而限价政策对于市场来说，要考虑到拥堵高端住宅签约给未来的带来的后果。限价政策作为一种楼市调控的行政手段，将不会长久执行，而当前限制高端住宅签约套数若未来一旦放开，恐怕会迎来房价的集中反弹，因此对后市的影响值得警惕。