预售证背后的定价权之争

邓浩志接受《华夏时报》采访

    广州“限价升级”已得到业内的证实。多位开发商向本报记者表示，广州国土房管局不仅对新盘预售申报价格进行指导，高于“红线”不发预售证，且网签价格不得高于预售申报价格。

“限价升级”的背后，开发商与政府的定价权之争愈演愈烈。

“如果继续用行政手段直接对项目‘定价’，实力强的开发商会选择推迟开盘，实在耗不起的房企，只好通过花钱等途径来获得预售证和网签资格。”广州一家房企营销总监助理说。

     指导价标准成谜

“去年只是对豪宅进行干预，政府的价格管控也是时松时紧。现在，不仅去年签下意向书的房源不能网签，而且售价较豪宅低的中高端项目也受到限制，真不知道该怎么卖了。”     广州尚东地产的一位营销人士说。

     其所在的项目近期只网签了一套。上述人士表示，至少5月份还要继续等。从目前申报进展来看，房管局依然保留两周前的意见，项目的申报价格必须按照房管局的“指导价格”执行。

     国土房管局一位工作人员向记者表示，目前相关政策的实施细节还没有确定，政府对于指导价格的具体标准仍在讨论中，因此不能贸然公开。而对于各区不同项目的网签价格，会按照不得高于预售价格的规定严格执行。

     在南沙区，有房企表示，整个区域的项目均价不得超过12000元/平方米，如果超过该价格将无法获得预售证，也无法完成网签。在同一区域，某楼盘在报备时则遭遇房管局提醒，称均价不能超过8000多元/平方米。

海珠区某在售项目的销售负责人透露，本打算在“五一”假期大量推盘，但部分项目没有拿到预售证。“我们在申报的时候，房管局就提醒我们，预售价格不能高于20000元/平方米，这也是海珠区所有楼盘的价格标准。”

不过，让这位销售负责人不解的是，在同一区域，有部分类型相近的单位售价超过了20000元/平方米，却在“五一”之前顺利获得预售证。“为何这些项目成为特例？”

海珠区房管部门工作人员表示，原则上，申报价格按照个别项目的价格涨幅、装修设计情况而定，指导标准不能一概而论。

上述项目销售负责人表示，公司不敢向有关部门提出质疑，因为“以后还需要他们的帮忙”，只能静观其变。目前，该项目依然无法突破限价标准，由于这些标准低于营销部门制定的价格预期，所以暂时不对外销售。

政府定价的弊端

 “一大批项目都在排队。”上述广州房企营销总监助理告诉记者。令他感到庆幸的是，其所在项目的部分单位在“五一”获得了预售证。“是因为在政府那边做了不少工作。”
他解释，其所在项目的部分单位售价较去年涨了1000元至3000元不等，在申请预售证的过程中，主管部门强调“很难处理”。其所在的营销部门只好轮番向政府部门发动“公关大战”，至于“公关”细节，该营销总监助理只表示“多跑主管部门沟通情况”、“讨价还价磨一磨”，其他则不愿多说。

不过，拿到预售证并不意味一定能够顺利网签。该营销总监助理表示，按照业内一般的操作，最终的售价会较预售申报价格高，政府一般不干涉网签售价。目前，他担心提高售价后，网签可能会推迟。

有媒体报道，广州市网签系统近日正在升级，一家大型房地产企业的旗下楼盘在网签时遭到拒绝，系统自动回复信息称“签约价高于备案价而无法提交”。

根据上述营销总监助理从国土房管部门打听到的“口风”，网签数据直接影响政府部门统计的房价数据，因此，政府部门已经规定对售价较高的单位延迟网签，重点控制范围在每平方米16000元以上的单位。这些单位需与其他同期网签的低价单位合并通过，让当月的平均价格控制在政府预想的范围内。

华南某大型房企营销部门副总监表示，其分管的一个项目也遭遇到类似的问题。“如果大家的网签都延迟，按照审批顺序排队网签，这个问题还不是特别严重。问题在于，同样售价的单位，在争取网签时间点上已出现差异，为何这个项目可以获得网签资格，而那个项目还要继续等？”

他表示，开发商都深谙一个道理，不同网签时间点对于销售节奏的意义是完全不同的，谁能争取到网签先机，对于当年的销售成绩来说就意味着成功了一半。

该副总监强调，这只是利益寻租的一种表现，政府对销售环节干涉的范围越多，干涉的力度越强，房企在最重视的销售环节中就必须跟着政府的意愿。他表示自己对这样的手段已经“见怪不怪”，“以前也曾经历过类似的事，地方政府以房企拿地作为进行交换的条件，如果拿地不积极，那有可能会卡住手上项目的审批，施工、消防、监理还有销售，都可能会卡。”
有房企人士表示，采取这种“强制性”干预售价的行政手段，可以在短时间内实现政府控制房价的目的，但在此过程中难免会滋生寻租空间。

目前，不少房企已经选择低调延迟推盘，限价对市场供应量的影响正在显现。不仅广州，在北京等实行价格管制的城市，供应与预期相比，均大幅缩水。

根据中地行的统计数据，之前预计广州5月新增货量项目共86个，但受价格管制政策影响，部分楼盘尤其中心城区项目恐不能顺利取得预售许可，最终供应量将低于预计值。据初步统计，今年“五一”前后，广州市新供货项目中有53个暂无预售证，涉及新增供应量约1.4万套。

 “控制高端楼盘，让其不能卖不能签约，并不能堵住市场需求。时间越长，越会形成堰塞湖效应，后果值得警惕。”方圆地产首席分析师邓浩志分析说。