11月顺德楼市仍是“暖冬”

邓浩志接受《珠江商报》采访

一手房成交量环比下滑，但同比大幅攀升，业界认为年末翘尾行情仍可期

　　核心提示

    11月，全国各地楼市均出现“翘尾”行情，成交量再走高；全国100个城市的住宅平均价格连续6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，各地楼市回暖迹象明显。

    从11月的成交数据来看，顺德楼市显得表现平平，一手房成交量虽同比大幅增长，但却环比下滑。业界普遍分析认为， 11月新推货量不足，市场以消化存量为主，再加上开发商“以价换量”动力明显减退，因此11月的行情同比去年仍可称为“暖冬”。预计，12月成交或较11月有所上升，而价格方面会继续受高端项目影响，整体价格将呈小幅上扬，年末“翘尾”行情仍可期。

    顺德商品房交易信息网数据显示，11月顺德一手房成交套数为1659套（完成备案），环比下滑19.97%，但同比大幅增长；成交均价却上升2.3%，具体为6698.77元/平方米。而据佛山合富辉煌11月月报，顺德一手房网签2292套，环比下降7%，均价为9038元/平方米（按套内面积），环比上升5%；两组数据虽有出入，但都反映了顺德楼市11月“量跌价升”的事实。

    纯新盘少了

    市场缺乏亮点显平静

    11月下旬，随着新盘新货的相继上市，顺德楼市才真正拉开年末“收官战”。

据记者不完全统计，11月，顺德楼市约有16个楼盘相继推出新货，包括纯新盘万邦商业广场与美的广场·擎峰，以及保利中环广场、保利东湾、万科水晶城、万科缤纷四季、金域天下等老盘新推。但推货仍采取今年流行的“少量多推”策略，每次推货量控制在100套以下。

    合富辉煌、世联地产、泛澳地产等多家代理机构统计的数据反映，顺德楼市11月住宅批售量大幅减少，以销售余货为主。根据佛山世联地产数据，11 月，顺德一手住宅批售面积 16.95 万平米，环比减少 52.1%，同比减少 28.9%。可见， 11月的顺德楼市看似陆续有新货补给，但总量不大，而且缺乏纯新盘的冲击。

    佛山合富辉煌市场部主任廖德源分析，11月顺德各在售项目新推均较为平淡，一来由于上半年的快速消化使得开发商回笼了资金也减压了库存，推货欲望有所减弱；二来由于2010年~2011年土地市场供应相对较少，因而使得顺德去年下半年新增项目数量开始减少，全新盘数量较少也是11月成交下降的重要原因。但总体而言11月顺德楼市表现并不算冷清，仍能延续三季度的热度。

    优惠幅度小了

    成交持续冲高不现实

    据购房者反映，近期，开发商给出的优惠折扣不断缩小，年初的时候几个折扣累积下来，总价普遍低于9折，现在一般都在9.5折以上，有的甚至只开出9.8折的优惠。

    记者踩盘发现，各大楼盘虽仍有推货需求，但让利幅度确实比不上成交量最火爆的第二季度。小幅折扣、赠送面积、抽奖送礼成为开发商的“让利三宝”，尤其是小幅折扣几乎是提供购房优惠项目的一致选择。

    业内人士普遍认为，对开发商而言，经过了二三季度刚需的集中释放，资金状况普遍得到改善，对于未来楼市的预期也更为乐观，此番影响下，年底收官战中“以价换量”动力显著不足，这又直接影响购房者的购买行为。因此，在新房的成交量上，不会有持续迅猛的上涨动力，仍将相对平稳。

    刚需型产品少了

    高端项目拉升均价

    高端项目集中上市，这已成为全国各地楼市年底的共同现象，随之而来的则是清一色的数据飙升，面临价格上涨的压力。

    顺德楼市也不例外。据记者踩盘了解，11月顺德市场新上市产品中，热点板块的刚需型产品减少，140平方米以上的大户型却占较大比例，包括保利中环、美的翰城、美的广场·擎峰、顺德碧桂园、万科水晶城等多个项目。而将于年末上市的保利拉菲首推产品也有大平层单位，尤其是尽揽德胜河一线江景的万科天傲湾更是推出套内面积超过300平方米的豪宅单位。

    据悉，目前顺德超10000元/平方米（按套内面积）的楼盘有增多的趋势，拉升了板块均价。以大良为例，东区的金地天玺与美的广场是市场瞩目的“万元户”；其他板块如乐从、北滘、陈村均有超过3个以上的标杆项目均价过万元。

根据佛山世联地产的数据，11月陈村、大良和乐从均价过万元，分别为 11128 元/平米、11154 元/平米和 11649 元/平米。而大良、乐从的成交量恰恰占据顺德市场的半壁江山。

    后市走势预测

    佛山合富辉煌市场部主任廖德源：12月份，开发商虽然仍有冲业绩，但由于上半年成交的火爆使得压力相对减小，推货将不会过于集中，加上新增货量未能补充进市场，整体市场仍以消化余货产品为主，预计成交相对保持平稳，但较11月有所上升；价格方面，各项目虽然在上半年消化了不少余货，但并不代表完全没有库存压力，而且政策仍然继续影响市场，预计价格相对保持平稳，而且12月份仍有标杆项目进入市场，区域成交结构将带动价格小幅上升。纵观12月份，市场将呈价量齐升之势，但整体仍保持稳定。

    至于明年楼市表现，预计限购政策仍是继续执行了，但部分地区房产税试点有可能推广而代替限购，而且目前中央基调也是增强购房者信心，所以未来成交释放是相对向好，但也不能过分乐观。

    方圆地产首席分析师邓浩志：12月份将会维持比较强的走势，楼市整体回暖肯定会继续。预计，明年楼价将会比今年更高，一方面城市化会使得需求不断增加，越来越多人“入城”，越来越多人有买房的需要；第二是明年可能会迎来阶段性的供应不足，主要原因是今年上半年和去年下半年全国土地供应不足和新开工面积下降，这将直接影响明年的供应，在整体供不应求的情况下楼价势必上涨。