2012年，广州楼市“量价稳升”

刚需支撑下，多家房企正努力向“千亿军团”迈进

邓浩志接受《南方都市报》采访

年度综述

    “把希望建筑在意欲和心愿的人们，二十次中有十九次都会失望。”法国大仲马的这句话用在2012年的楼市可能最恰当不过了。

     2012年，很多人希望调控可使房价降下来，但事实上房价却犹如“坐过山车”般起起伏伏；20 12年，很多人以为地产商的房子要难卖一些，而事实则是房企销售业绩持续飘红。

调控号角声声不断

    回望这一年的房产调控政策，“坚持房地产调控不动摇”这句话出现的频率最高，不管是在政府会议还是在相关文件中，如果评选年度最为热门的一句话，非此句莫属。单在6-7月份，中央在关于“坚持房产调控不放松”的表态就超过9次。

    自2010年限购令出台后，房地产调控政策始终没有间断过。据记者粗略统计，仅今年以来，相关政府部门下发的关于房产调控的文件次数不低于两位数字。

    广州也没有停止房产调控的脚步。9月，广州国土房管局通过其官方微博证实，拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售政策，控制预售房源和推出节奏，以调控该市房价，涉及公司包括合景泰富、新世界、新鸿基、越秀、珠江、长实等，涉及珠江新城、大学城、金沙洲等区域至少20个项目。

房价逆袭如坐过山车

在调控频繁加码的情况下，很多人都认为房价将会持续下滑，但事实并非如此。

    据合富辉煌监测阳光家缘网数据显示，在今年1-2月份，广州十区一手房成交均价皆为1.4万元/平方米，到3月份降至1 .24万元/平方米之后，到4月份又升至1.38万元/平方米，在此后的5、6月份，一直保持在1.37万元/平方米左右。令人没有想到的是，多数人认为房价会持续下滑的情况下，进入7月份，房价再次升至1.4万元/平方米以上。10月国庆黄金月，在房企多打优惠牌的情况下，十区成交均价又回落至1.345万元/平方米。进入11月份，房价又重回1.4万元/平方米。

    同时，通过搜集该区域不同价位、不同品质楼盘在售新房价格水平的中指院价格指数显示，伴随着百城房价的连涨五个月，广州市的一手住宅均价同样已经连涨六月，且多月来涨幅领跑十大城市。

从区域来看，南沙新区获批后，一手房成交均价涨幅非常明显。在获批后的10月份，南沙一手房成交均价涨幅超    过5%，个别楼盘涨幅超过10%。离地铁口较近的某大型楼盘，在南沙新区获批前所推售的单位每平方米售价为9000多元，但新区获批后推售的单位升至1.2万元/平方米左右。

   另外，据克而瑞统计数据显示，今年1月-11月15日，广州十区二市一手房成交均价为1 .2 5 9 8万元，比去年同期的1.1960万元/平方米上涨了5%。

     合富辉煌首席分析师黎文江表示，房价一直是要涨的，因为促使房价上涨的因素不是调控所能抑制的，比如城市化导致土地价值上升，人口涌入导致需求量上涨，人均收入增加使得增加的劳动力成本加在房价上。但调控仍然是有成效的，它有效控制房价上升的速度，今年房价涨幅大概在3%-4%，远低于G D P增幅。

龙头房企弯道超车

    今年年初，很多人认为，房企今年的日子肯定不好过，销售业绩也不如往年，事实也并非如此。从已经公布的1- 10月份业绩的房企来看，没有那么悲观，部分房企已经提前完成年度销售任务，同比去年还有一定的增幅。

    素有房企带头大哥之称的万科，今年前10月的销售额已超过1100亿元，成为今年首个销售过千亿的房企。越秀地产近日也公开表示，前9月公司累计合同销售金额约110 .2亿元，超额完成100亿元的年度销售目标。招商地产在今年1- 9月份实现签约销售面积172 .94万平方米，实现签约销售金额247.08亿元，完成全年210亿元的销售目标。

    国泰君安统计的数据显示，今年1-10月完成年度销售目标的房企已有5家，包括越秀、世茂、华润、绿城、中海。另外，部分企业接近完成任务，如，建业完成年度任务的96%，恒大完成年度任务的91%。此外，还有融创、雅居乐、佳兆业各完成年度目标的76%、77%、78%。

    “部分龙头房企在前三季度多采取‘牺牲价格、追求销量’的做法，实现了‘弯道超车’的目的。”中房信研究部总监薛建雄分析认为。

    地产经济学家邓浩志同时认为，房地产市场逐步进入了寡头时代，大的房企由于资金雄厚，无论市场好和坏都可以继续扩张，所以在楼市回暖的时候优势便进一步扩大，万科等企业销售量越来越大也是得益于其规模效应。薛建雄告诉记者，今年提前完成任务的龙头房企远高于去年。

目前，多家房企正努力向“千亿军团”迈进。

市场研判

房地产市场研究知名专家赵卓文：

今年房价并无实质下降

   即便在调控重压下，今年广州的整体房价似乎并没有怎么降，因为广州房价已没有降的空间和可能性。几轮房地产调控重压下，老百姓也看到了房价降的空间很小，而买房又是最可靠的保值增值的选择。若用一句话概括今年的广州楼市，则是“重新走向量价齐升的通道”。

展望：房价仍会量价齐升

    延续现在的状态，未来广州楼市仍会量价齐升，进入上升通道。今年买了房的人都是抄了底、会赚钱的，因为明年房价还会升。

合富辉煌首席分析师黎文江

刚需支撑今年楼市

    房地产调控仍是有效的，今年很多有投资需求的人被挡在市场外。若用一句话概括今年的广州楼市，我认为是“平稳发展、量价稳升”，因为价格缓慢平稳上涨，成交面积也从前年的650万平方米，到去年的557万平方米，上升到今年的700万平方米。所以“刚需支撑今年的广州楼市”。

展望：保障房或催生“保涨房”

明年将是保障房和“保涨房”联升的一年，目前政府调控支持开发商建保障房，虽然享受地价优惠，但建保障房的成本仍会转嫁到商品房上。目前广州有1500万常住人口，2020年将达到1800万，多出的300万按三口之家来算将是100万个家庭，按照8年分配，则每年要新增11万套住房，这很有可能出现供不应求的局面。

社会科学院研究员丁力：

多输局面，政府、企业、消费者都难称心如意

若用一句话概括2012广州楼市，那就是“活得不容易”。房地产可能呈现多输局面，政府、企业、消费者都难称心如意。由于房价难动，成交量收缩，房地产商不见得赚钱，和房地产相关的经济部门也大多萧条。房产税大打折扣、土地拍不出去，地方政府财政收缩，投资房产者在价格高位也很难变现。

展望：价不降，则量会收

未来广州楼市走向，依现有条件看，价不降，则量会收。有人放言房价要涨也只是在释放信号，其实是从房地产市场抽逃资本，对其并不乐观。从长远来看，目前较为理想的是慢慢调理房地产市场，通过经济增长、收入增加，同时保持房价不涨。