国际金融城规划超前，哪里筹资建设成疑

邓浩志接受《信息时报》采访

    广州国际金融城最终规划方案已正式出炉。按规划，广州国际金融城建在传统的方形宫城中，建筑裙楼次第相连，首层骑楼架空。市民可以在新式骑楼中畅行无阻，区域内不设红绿灯和斑马线，因为地下有多达五层的巨大空间，商场、停车场全部藏在这座全国最大的地下城内。业内人士表示，广州国际金融城将会是下一个珠江新城，不过鉴于珠江新城发展到今天历经20年尚且有缺陷，金融城前景虽然看好，但发展成型恐怕需要较为漫长的时间。

规模

总面积8平方公里可住2.4万人

 日前，广州市政府常务会议原则同意《金融城起步区城市设计》。

    最新的规划方案显示，广州国际金融城总面积8平方公里，起步区西起科韵路，东至车陂路，北至黄埔大道，占地1.32平方公里，主要由昊天化工厂、广州电池厂、广州热电厂、车陂水厂、广东玻璃厂及棠下村构成，规划形成金融总部区、金融办公区、商业综合区、滨水休闲区和配套居住区五大分区，主要以金融办公、商业、酒店、文化、居住及相关配套服务供能为主，规划居住人口2.4万，提供16.4万个就业岗位。

风格

首层骑楼相连 重现金融水街

   据广州国际金融城城市设计总顾问何镜堂院士介绍，方城按照中国传统九宫格模式划分16个地块，分别设四个大门，外部流水环绕。城中间有鼓楼广场，四面裙楼连接，裙楼屋顶设连通步行平台，办公者可自由穿行，首层架空全部采用骑楼。底层环绕内城建休闲商业步行街。金融城景观水系连通现有的河涌，传承岭南传统的金融水街，重现古河涌水景，中部水面扩大蓄水聚财。

地标

国家金融交流中心高过西塔

    值得一提的是，在最终规划方案中，广州国际金融城地标塔楼国家金融交流中心，高度敲定为450米。这比最初披露的优胜方案600米降低了150米。150米高度大概是什么概念呢？

据了解，广州花园酒店大楼30层，高度107米。也就是说，国际金融城区域的地标塔楼比原先最高方案矮了约1.4个花园酒店的高度。最终楼高超过了432米的珠江新城西塔，但低于正在建设的珠江新城东塔。据了解，东塔高度为530米。

商业

将建全国最大的地下城

    根据规划，金融城将开发全国最大的地下城，地下空间面积约180万平方米，约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍(珠江新城地下空间面积是近50万平方米)，深度也将是广州之最。

据悉，金融城地下共5层：地下一层是商业，面积约40万平方米，是花城广场地下空间的两倍，地下二层为道路和停车场，地下三层是新型公交、停车场和市政管廊，地下四层、五层是轨道交通。以每层高15米估算，5层就需要深挖到地下75米，已经相当于一栋常规10层楼房的高度。

土地

本月将推9地块 难出地王

    本月广州国际金融城将公开出让起步区第一批9宗地块，金融城地下空间计划2013年春节前动工，2016年底建成。据悉，今年4月，广州国际金融城推出的首幅住宅用地——坚红化工厂以“限地价、竞配建”方式进入市场。经过几十轮争抢，自然人李燕如最终以5.26亿元，配建130套公租房的高溢价拿下该地块。除去公租房面积，该项目商品房部分楼面地价高达12634元/平方米。随后，佳兆业集团与李燕如合作开发该项目，初步设计将建设4栋30层的住宅公寓，并配建大型超市和酒店，该项目目前已正式启动，最快可能在明年下半年推出市场，将成为金融城实施全面建设前首个面市的房地产项目。     

    方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，虽然开发商应该会表现积极，但该项目产生地王的可能性不大，毕竟其现状还远比不上珠江新城或者一些老城区。

焦点1

能不能成为下一个珠江新城？

广州国际金融城未来的发展是各界人士的关注所在。对于广州国际金融城以后是否会成为下一个珠江新城，专家们表达了不同意见。

    邓浩志认为，金融城应该就是珠江新城的延续。首先，从地理位置上说，金融城紧邻珠江新城，承接其发展势头具有地理优势；其次，金融城在中心城区东部，也符合广州城市发展规划东进的策略；更为重要的一点，珠江新城的土地已经基本开发完毕，金融城有足够的空间承接广州CBD扩容的需要。不过，他也提出了担心，认为金融城前景虽然看好，但发展成型恐怕需要较为漫长的时间。毕竟珠江新城的开发到今天，用了20多年的时间，时至今日仍有许多空置的物业。所以金融城发展肯定也将耗时巨大；其次广州公布了若干大片区的发展计划，但发展资金能否跟上是个主要问题。目前情况看，罗岗，南沙才是广州发展的重点，其他区域恐怕在发展资金上难和上述区域相争。

    另外也有专家表示担心。广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，金融城开发强度大，且区域内大多以金融商业为主，相比于珠江新城这样综合性的商业中心来说较为单一，广州很难吃下这个巨无霸。，“毕竟这跟区域发展状况有很大的关联，要说在上海肯定没问题，广州就不一定，得看未来的发展吧。”

焦点2

地下商城能否走出“失败定律”？

    纵观广州的地下商场，可谓一路坎坷，仅有“流行前线”是业内人士公认的“成功典范”，失败的却数不胜数。广州国际金融城要建全国最大的地下城，命运又将如何？

邓浩志表示，金融城的地下商业有一定的担忧。首先是投资巨大，虽然规划很漂亮，但这笔巨资谁支付？光配套的钱政府财政就吃不消，而企业开发时也会因巨大的地下部分而大大增加了成本。其次消费习惯不同。北方寒冷，所以他们喜欢逛地下商城；而广州人相反，大家喜欢逛街，北京路，上下九，农林路等都很旺。而地下商城成功的只是凤毛麟角。

    广州左右地产顾问有限公司总经理周帆认为，地下商城要想做成功，难度很大。首先，人气问题是制约地下商城的发展主要问题。人气不足，是因为地下物业具有隐蔽性，很难被发现，也缺乏足够的形象吸引力。同时，人都具有惰性，不愿意往地下走。其次地下物业基本上都存在环境差的通病，没有绿化、景观等自然生态环境， 同时也严重缺乏人文景观。另外，如果地下物业开发面积大，很容易增加购物休闲的疲劳度。“广州国际金融城地下物业规模非常之大，如果不下大力进行系统规划，必然遭遇困局”他说。

链接

金融城附近一手楼价高企

    据悉，目前金融城附近在售的一手楼盘寥寥无几。车陂板块在售的一手楼江源半岛花园均价高达5万元/平方米（毛坯）。该项目在售单位为70平方米的两房到107平方米的小三房。而最高楼价高达10万元/平方米，据销售人员表示，10万元/平方米的单位是小区一线望江的户型，因此比一般的单位更贵些。当记者问到年底是否会有降价促销的打算，该销售人员表示，不可能，已经是现楼了。而且最近区域利好很大，楼盘是目前车陂在售的唯一一手楼。

    此外，目前该区域在售的二手楼主要集中在车陂板块，楼盘包括骏景花园、天朗明居、美好居、远洋宿舍等。楼价方面，这一带的二手楼价格比年初有5%~10%的涨幅，但主要原因是因为之前市场的一些“笋盘”被消化完，剩下的房源价格较高导致，与广州国际金融城的规划并没有关系。中介人士表示，预计广州国际金融城的规划，在短期内不会对楼市产生影响，主要因为规划细则未出，还有太多不确定性，另一方面，由于没有具体的市场动作落地，广州国际金融城受买家关注的程度并不高。