限地价，竞配建，好的尝试

文/邓浩志（方圆地产首席市场分析师）

    11月16日，广州就《关于规范我市国有土地使用权出让工作的意见（征求意见稿）》、《关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见（修订稿）（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。其中商品住宅地块中，采用“限地价、竞配建”建成的拆迁安置房和限价房等保障性住房，房价最高限价为土地起始价145%，高于上线一律劲配建。

广州限地价竞配建有几个好处：

    1、地王或者大幅溢价成交总是牵动着媒体的神经，不单如此溢价过高还需要上报中央，限制地价第一个好处就是避免土地拍卖出现大幅溢价，地方政府卖地的压力可以大大减轻；

    2、十二五计划新建保障性住房3600万套，这些任务分别分配到各地方政府的头上，每年几万套的保障性住房已经让许多地方政府吃不消。以广州为例，2011年说开工了85000套，但实际完成多少没敢报，2012年头十个月落成8200套，花十个月只完成了年度计划的10%。实际情况不是官员不重视，而是这些硬性任务单靠地方财政几乎就是一项无法完成的任务，而竞建保障性住房这项措施可以在一定程度上有助与完成各地的保障性住房目标。同时取之于民用之于民的做法在也会在媒体面前得到好评。

    3、控制了土地拍卖价格在一定程度上改变了市场预期，特别是一些未来待征的土地，以往我们陷入了一个恶性循环，高地价变成高房价，高房价反过来又推高征地成本，征地成本高又再次推高地价……。地价受到控制，其他环节的预期也呼发生改变，有可能改变土地市场的你追我涨的恶性循环局面。

配建内容或是灰色地带

   买卖给钱容易量化，但配建物业就可能存在较大的弹性了，同样是若干面积的建筑物，哪里建，什么标准，什么时间都存在很多需要难以完全明确的东西，这些既需要竞拍之前明确，也需要建好之后查实。因为涉及项目繁多所以监管也容易出现漏洞，政府会因此多出许多工作，这也将是对组织者的一次考验。

限地价不会影响房价

    限竞拍地价对开发商是不会产生影响的，哪怕是配建内容的开发商也是要发生费用的，也会最终反映到楼价成本上面，所以开发不会因为限地价而获得任何额外收益，而市场上的房价也不会因此而下降。