土地溢价何偏是145%？

邓浩志接受《南方都市报》采访

新闻背景

日前，广州市国土房管局相关《意见稿》显示，今后商品住宅地块将采用“限地价、竞配建”等方式出让，地价最高限价为土地起始价的145%，同时商品住宅用地及商业用地的出让不再设立任何准入门槛，但均将设立配建保障房或是公共停车位的要求。

超过50%溢价率就要上报中央报备等。这个45%在50%以下，又不会像49%那样显得很难看。———邓浩志

现在这个规范还是征求意见稿，一旦正式实施，意味着几乎所有土地出让都要限地价，未来地王就将淡出市场。———龙斌

限地价竞配建可降拆迁成本

南都：在业界看来，政府为什么会想到出台这个政策？希望起到什么效果？

邓浩志：地方政府可以藉此缓解保障房建设的任务，今年1-10月份，广州落成的保障房似乎只有8200套，占年度任务的十分之一，任务很重。拍地采用竞配保障房的做法，可以帮助地方政府完成保障房建设任务。

此外这种拍地模式还可以帮助政府降低未来的征地成本。此前一些地块拍出了地王，当时政府是提高了土地出让金收入，但是下一期征地的时候，有了地王做参照物，征地拆迁成本就会大增。

龙斌：这个政策主要是为了加强土地出让的管理，让卖地过程更加有效率、更加透明。此外这个政策还在一个宏观调控的大背景之下，明确限地价，竞配建。

南都：其实像北京、杭州，现在不少城市拍地都已经在执行地价封顶50%后转竞配保障房的做法，广州有些地块拍卖也会设置保密最高限价，而这次做这个规定意在为何？

邓浩志：地方政府应该是为了控制成交地价，在2009年和2010年期间，地王出现的比较多，受到中央的关注，后来就有规定地价成交异常的要上报中央，而这个政策的制定，可以让成交地价显得不那么扎眼。

龙斌：以前广州有些地块是有封顶地价，超过转竞配保障房的做法，但有些地块就没有这样的规定，可以一路往上拍，拍出地王。现在这个规范还是征求意见稿，一旦正式实施，意味着几乎所有土地出让都要限地价，未来地王就将淡出市场。

145%是为了不超过敏感线？

南都：为什么最高限价会设定为起始价格的145%？不是140%，也不是150%？

邓浩志：我来猜测的话，一般来说50%、100%这种点位都是传统敏感线，比如超过50%溢价率就要上报中央报备等。地价最高限价为土地起始价的145%，就是说溢价率不能超过45%.这个45%在50%以下，又不会像49%那样显得很难看。

龙斌：无论怎么样限制地价，竞配保障房、回迁房，对于开发商来说，成本是一样的，因为建保障房等的花费也是开发成本的一部分。145%的限额，可以抑制土地拍卖的价格，但也有可能会让部分边远区域的土地价格被低估。市场对不同区域的土地价值认同是不一样的，市中心的自不必说，比较边远区域的，可能此前就没有相关的市场交易作为参考，再加上145%的限额，价格会更难起来。

南都：里面还提到，商业用地上，将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让，这个又能起到什么效果？

邓浩志：其实这个和竞配保障房的做法有异曲同工之妙，现在车位非常紧缺，这种操作模式可以帮助政府解决增加停车位的难题。

龙斌：这个做法从公益的角度上来说非常好，广州现在车辆膨胀非常快，停车位严重不足，开发商做商业项目的时候，停车场的成本是非常高的，一般不会愿意做太多社会公共停车位。这种拍地方式，可以增加停车位的供应。

高端项目开发难度将增大

南都：从以往多年的拍地情况来看，广州拍地溢价45%以上的情况多吗？如果执行这个标准，能起到多大效果？

邓浩志：2007年、2010年的时候，拍地溢价超过45%的还是非常多的，执行这种新的操作模式的话，可以起到给土地市场降温的作用。

龙斌：以前高溢价的土地不少，执行这个操作方式，抑制地价的效果会很明显。不过也会带来另一个问题，尤其是高端项目，溢价45%之后竞配保障房，在一个社区内就会出现定位高端的豪宅和定位中低端的保障房，开发商的开发难度会增加，两种居住人群如何融合也是个问题。

南都：规定卖地不再设立任何准入门槛，现在是有什么门槛吗？

邓浩志：其实广州在这方面一直算做得比较好的，但也有一些地块为了吸引大型开发商之类，会设置一些准入条件，这也给暗箱操作提供了空间。从今后规定不再设立准入条件来看的话，等于提供了一个更加公开透明的市场环境。