房价大跳水政府不高兴

  邓浩志接受《南方都市报》采访

    摘要：在无锡太湖新城“金融第一街”，一个名为嘉业国际城的楼盘，上演了令人惊叹的房价大跳水，从1.6万/平方米直接跌到6900元/平方米。而这次大跳水发生在7月份，此前并不为外地所知晓。为何要大跳水？相关说法很多，但流传得最多的版本是开发商资金链紧张迫不得已。

新闻背景

    在无锡太湖新城“金融第一街”，一个名为嘉业国际城的楼盘，上演了令人惊叹的房价大跳水，从1.6万/平方米直接跌到6900元/平方米。而这次大跳水发生在7月份，此前并不为外地所知晓。为何要大跳水？相关说法很多，但流传得最多的版本是开发商资金链紧张迫不得已。

    促销实现了良好销售，此后的近三个月时间，虽然有新货但一直处于暂停销售状态。这种状态很诡异，楼盘销售人员声称，“老板想尽快回笼资金把价格定得实惠一些，把销售业绩做上去。但政府有意见，又不能定得太低。所以现在就僵持在这里。”资料显示，该楼盘位于政府力推的金融中心地区，一次跳水牵动购房者、开发商、当地政府三方，消息引发强烈反响。

单价跳水1万

    南都：单价从1.6万降到6900元，相当于打四折，降幅高达1万，这样的房价跳水在全国也算少见吧？

肖文晓：据我所知，此前还没有这样的楼盘。在广州，2008年有些项目的降幅达到5000元/平方米左右，基本是珠江新城高价盘，降完之后单价也在两三万。此楼盘的降幅远超过广州。

邓浩志：确实很少见到，只能说是个案，不具有普遍现象。

南都：如此定价，开发商亏本不？另外，房价跳水，早前的购房者不会有意见？有网友认为，这种大跳水行为是“典型的市场秩序混乱”，你如何看待这一评价？

肖文晓：也不能如此评价，市场经济一个愿卖一个愿买。但这也反映出关键问题：房地产的利润空间究竟有多大？不知道该楼盘楼面地价多少，如果是极低的土地成本，碰到好时光就能卖个好价格，价格可浮动范围是非常大的。这是早期拿地，现在新拿土地距离市价还是挺近的，开发商定价空间没那么大。

邓浩志：我觉得是定价虚高，现在回归一个合理的价格。如果降幅20%- 30%在市场上已经有吸引力了，业主一般也会接受，现在四折促销，应该也有营销的成分存在。

中小房企都缺钱？

南都：资料显示，其母公司嘉凯城近一年来资金紧张，明年上半年有三笔信托到期。中小企业是否普遍面临这种情况？

肖文晓：成熟的企业应该不会采取如此极端的手段。不可否认的是，中小企业自调控以来承受着较大压力，销售不顺畅，资金实力不雄厚，融资渠道也很窄。嘉业国际城大降价，迫不得已的成分居多，卖完早收工吧。

邓浩志：即使资金链紧张，也没必要这么大幅度降价啊。就拿海珠来说，均价2万元/平方米，如果降到1.5万第一天肯定就卖完了，只要低于市场20%就会有买卖。我觉得不是单纯的资金紧张，还有其他原因，至少说明原来定价1.6万水分很大。

南都：真是几家欢乐几家愁啊，这个时候，龙头房企手握巨资热闹拿地。

肖文晓：强者愈强，调控加快了行业洗牌，两极化趋势日益明显，由于一刀切，留给中小企业周转的余地并不是很大，我们在广州代理了一些小楼盘做一二手联动，他们对联动都很欢迎，愿意开优惠的酬金给中介，而大开发商则相对没这么积极，这也看得出小企业对销售的迫切。

邓浩志：企业资金来自三个方面，银行、预售和自有资金，银行现在都是优先贷款给大企业、国企，民企、中小企业都面临资金紧张的问题。

企业自救政府也干涉？

南都：诡异的是，7月份至今，无锡嘉业国际城出现暂停销售状态。报道称，原因是不知如何定价。企业想早点卖，当地政府害怕其影响区域整体形势。企业自救还要看大家的意见？

肖文晓：地方有矛盾的心态，一方面靠房地产拉动区域经济，另一方面拉高房价又成为众矢之的。发展一个新区域，地价越高，房价越高，地方政府可以坐享其成；但有些企业经营不善，有可能会影响到整个区域的经济形势，产生负面影响，所以他们也不会很洒脱。

 邓浩志：即使企业自救也是市场行为，政府不应该干涉。当然，我在一些城市也见过，新开发的、重点开发的区域，希望开发商能卖到什么价格，树立标杆，私下再给予一定政策补偿。

南都：有政府限制楼盘卖高价，还有政府不高兴卖低价，这真是匪夷所思。

肖文晓：今年发展这里，明天发展那里，就会导致灰色空间存在。对地方政府来讲，“稳定”是皆大欢喜的局面，不要大涨价，也不要大幅降价吧。

邓浩志：行政手段和市场手段涉及到中期与长期的利益问题，但政府的职责应该是引导房地产健康发展，运用市场化手段让房价回到合理水平。

对地方政府来讲，“稳定”是皆大欢喜的局面，不要大涨价，也不要大幅降价吧。

———满堂红集团战略管理部、研究部副经理肖文晓

银行现在都是优先贷款给大企业、国企，民企、中小企业都面临资金紧张问题。 ——— 方圆地产首席分析师 邓浩志