上半年卖地少 下半年急补课

房企再掀拿地潮，年底全国土地市场或将全面进入高峰期

邓浩志接受《南方都市报》采访 

    摘要：无论是地方政府的推地，还是开发商的拿地，在上半年没有完成功课的情况下，下半年开始补课了。进入10月，秋意渐浓，房企拿地热情却丝毫没有退去，与前几个月相比，有过之而无不及。

无论是地方政府的推地，还是开发商的拿地，在上半年没有完成功课的情况下，下半年开始补课了。进入10月，秋意渐浓，房企拿地热情却丝毫没有退去，与前几个月相比，有过之而无不及。据南都记者不完全统计，万科、保利、招商等多家品牌上市房企在全国范围内所拿地块不少于10宗。而从各地政府的推地计划来看，未来一段时间内各地都将迎来一轮土地盛宴。

一线城市火热

    10月17日，广州开发区拍出一块19 .47万平方米的商服地块，成交价为5 .094亿元，折合楼面价793元/平方米，买家是诚锐有限公司。这也是今年开发区出让的最大一个地块，此前，萝岗广州开发区卖出3幅宅地，越秀地产、万科等纷纷以超过10亿元的价位购得。

    10月12日，上海杨浦区平凉街道22、23街坊地块被上海盛垣房地产开发有限公司以接近底价的32 .59亿元竞得。据相关媒体称，该夺标公司即是保利置业旗下的子公司。在此前一日，上海保利联手融创、绿城联合体，通过挂牌转让的形式，以高达59.6%的溢价率，总价21 .24亿元的金额，竞得上海森兰·外高桥南部国际社区A 10- 1、A 10-2、A 10-3地块的使用权。而该场竞标会更是群龙汇集，据知情人士透露，该地块吸引了包括保利、融创、凯德、九龙仓、招商、象屿、建发、陆家嘴集团在内的十多家企业竞标。

    同日下午，保利旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元高价胜过绿地、中海、华润置地三家国企，夺得上海徐汇区滨江X H 129B -02、X H 129D -01商住办地块，溢价率达42.86%。

除了10月上海的不俗战绩，9月里的保利亦是收获颇丰，北京大兴区天宫院生物医药基地地块、亦庄新城X 1-1A组团B03R1-1地块二类居住用地都是下半年“金九银十”土地交易的亮点。

    据了解，今年上半年保利地产已经挺进多个中部城市，拿下了包括武汉、西安、佛山、成都、四川德阳、重庆以及沈阳等地在内的共计14宗地块。

    万科、越秀地产也不甘示弱。今年9月份，万科竞得的广州开发区开源大道以南一地块，越秀地产竞得萝岗科学城地块和萝岗区一宅地。

二三线城市升温

金九银十期间，除了一线城市，二、三线城市也是房企竞相追逐的目标。

    成都锦江宅地是成都市国土规划局公开出让的5幅市区城镇混合住宅用地之一，位于锦江区成龙路北侧四川师范大学以西、万科花园以东，面积达百亩。今年9月7日，该五处地块吸引了保利、万科、华润、绿地等大型房企，其中最被看好的成都锦江宅地最终以10 .84亿元的成交价被华润置地夺得。

两日后，华润置地再次大出手，以8.3亿元的竞价夺得温州瓯海区南湖E-1-10、E-2-03优质地块，据了解，该地块将计划建造温州南湖万象城。

    此外，天津、大连、武汉、西安、四川德阳、重庆、沈阳、贵州毕节等二线城市均有推地举动，进驻这些地区的房地产企业不乏保利、招商等央企、国企地产集团。

佛山万科在国庆黄金周后首拿地，以6.5亿元总价，折合楼面地价为1834元/平方米，仅1 .7%的溢价率竞得佛山市南海区桂城街道广东金融C区内、占地面积达47253.8平方米的地块。而此前9月11日，佛山万科刚以15.8亿元拿下佛山顺德新城德胜商务区的黄金地块。

    值得一提的是，位于合肥庐阳区超大连体地块N1 2 1 0、N 1211、N 1212号地块，于9月6日被万科以33.06亿元的总价竞得。同时参与竞价的另外两家地产企业为中海和保利。有媒体戏称万科此举如同“饿狼扑食”，正呼应万科总裁郁亮“不拿地会饿死”所言。

    另据CRIC监测数据显示，三季度以来，土地市场日趋活跃，各地政府纷纷加大推地量，典型企业的拿地规模也逐渐增多。9月份，15家典型企业新增总建筑面积达905.49万平方米，环比上涨38%，同比更是上涨55%；成交总价276.92亿，环比上涨39%，同比增加40%。拿地面积和金额均创下今年新高。

招商地产则由于战略布局偏向一二线城市，属于一贯土地支出较高的企业，今年先后在北京、天津两地获取了较大体量的新增土地储备，拿地金额36.26亿元，占企业上半年新增土地总金额的60%。

    大规模推地现土地盛宴

在今年上半年，全国范围内土地市场均不景气，开发商拿地积极性低，地方政府推地的意愿也不强。国土资源部公布的数据显示，今年上半年全国住房用地供应计划共落实4 .72万公顷，只占全年计划的29.6%。如广州上半年国有土地出让金的收入就仅为94 .58亿元，同比下降42.2%，与预算相比减少69 .05亿元，仅完成年底预算的21.37%。

在进入三季度之后，随着房地产市场的回暖，不少房企销售势头良好，甚至提前完成年度销售目标，进入土地市场拿地的意愿也强烈了不少。链家地产统计，在刚刚过去的三季度，全国十大城市土地市场成交规划建筑面积环比二季度上涨了70 .1%，出让金环比上涨123.8%。

尽管第三季度土地市场回暖明显，但由于上半年过于乏力，因此从前三季度总和来看，全国十大城市土地出让金同比仍然下降了39%。日前，中国国土资源部发布前三季度全国土地市场动态监测结果，并预测随着各地稳增长措施陆续出台，宏观经济逐步走稳，土地供应将呈现稳中有升的态势。而记者从多地近期土地供应计划来看，黄金周后土地市场的火热还只是拉开了土地盛宴的帷幕。

北京刚刚在9月份斩下257 .37亿元土地出让金，10月份还将延续火热，从北京市土地整理储备中心最新公布的土地出让公告上看，10月份，北京将有住宅、商业、工业等13块土地上市，地点分布北京的通州、海淀、顺义、门头沟等地区。

而上海方面根据该市国土局公布的挂牌信息显示，10月份，上海将有22幅地块入市，出让面积121.3万平方米，起始出让金总额达121 .62亿元，有望成为今年土地成交面积及成交金额最高的月份。

在全国土地市场火热的9月份，广州还显得较为低调，不过10月份，广州也计划将有27宗地块赶场，尽管其中位于萝岗开发区的六宗地块临时中止出让，但萝岗其他地块以及位于南沙区的六宗地块同样颇具看点。

专家观点

大规模出现地王可能性不大

对于近期开发商频繁拿地的现象，知名房产专家赵卓文认为，近期开发商频繁拿地，一方面是因为销售量转好使现金流变得顺畅，另一方面对楼市走势增强信心。“基于这两方面原因，只要有合适的地块，开发商一般都会积极参与。尤其对大房企而言，要维持经营，不拿地就会饿死。今年年底，全国土地市场将会全面进入高峰期，土地交易将会呈现量价齐升的现象。”赵卓文表示。

广州市社会科学院研究员彭澎认为，在年底之前，还会有更多的商品房用地推出市场，这是出于推动新项目发展、土地出让金回收等等因素考虑。与上半年相比，今年年底商品房用地交易量会继续上升，成交价格也会稳中有升。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，近期各地政府开始大规模推地，主要原因是上半年政府土地供应指标完成得不好，也就完成了差不多20%，所以年末推地任务也很重。“现在开发商愿意拿地，政府自然也就愿意推地。”他表示，不过现在土地成交预计溢价不会太高，大规模出现地王的可能性不大。

而对于开发商而言，这一轮推地潮是否会是一个拿地的好时机？邓浩志表示这段时间的市场比较特别，和前两年不一样。“前两年是土地市场火，不管开发商是否是资金充裕的都能得利。现在有一个明显的两极分化趋势。”对于一些资金比较宽裕的开发商来说，现在大规模推地，选择面很广，是个拿地的好时机，但是对于一些资金比较紧张的开发商来说，就要慎重一些了。