限售高价盘难从根本上解决楼价结构性异动

邓浩志接受《新快报》采访

限售见效

难从根本上解决楼价结构性异动难题

    无论如何，限售确实取得了一定效果。根据阳光家缘数据显示，9月份广州售价在3万元/平方米以上的楼盘共成交了217套单位，而10月份前两周，售价在3万元/平方米以上的楼盘仅一共成交了62套单位，成交热度明显下降。

    在推货方面，据新浪乐居对阳光家缘数据统计显示，今年9月广州全市获批预售证量以及总推货量与前两年相比，均出现反常现象，今年近1.9万套房源预售货量创三年来新低。

根据合富辉煌市场部监测，广州十区四季度新增一手房供应约1.96万套，余货近4.1万套，在售总供应量6万套左右，由于受限售令影响，实际推货量将低于6万套 。

    四季度新增货量中，主力产品是140平方米以上非普通住宅户型及90-105平方米中户型。140平方米以上户型占比最大，达6000多套，占总量31%，其中200平方米以上户型有1600套。由于受限售限购限贷多重调控影响，改善型需求入市被阻，大户型新货消化难度大。该机构统计判断，四季度成交量将从三季度高位回落，但可保持月均60万平方米以上。全年广州十区商品住宅成交量700万平方米是可以实现的，均价可稳定在1.4万元／平方米左右。

    不过，合富辉煌首席分析师黎文江仍表示，目前广州高价项目的供应减少，对于成交影响并不大，因为毕竟不是不让卖，而是推迟批准预售或签约，这对于本来销售节奏就比较慢的豪宅来说，不是个大问题。

“对于豪宅买家来说，开发商推出的单位减少，一定程度上会导致他们难以挑选到合适的单位，限制他们的购房需求，从而导致买家出现观望。”黎文江认为，高端项目可以选择在领取预售证之前，与买家尽早达成购买意向，挑选买家想买的单位去申请预售，这样可以在很大程度上降低限售带来的影响。

在许多业内人士看来，限售犹如凉茶，仅仅能够限制一些楼市虚火，但难以从根本上解决楼价上涨的难题，另一方面，限售带来的负面效应也逐渐显现，不少业内人士更是认为其冲击了市场规律。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，尽管“限售”是为了防止高端楼市集中成交放量从结构上推高房价，但是，“限售”有一定的不合理性，“限售”否认了一部分具有购房资格的人群对于高端楼盘的购房资格，也不利于高端楼盘市场继续以价换量。

原因分析

防止价格上涨影响调控效果

根据广州市国土房管局的说法，广州“限售”高价盘是为了“避免误导市场”，但从其指向来看，主要还是为了防止价格上涨，影响表面上的调控效果。从原因角度而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为主要有两方面：

第一、今年6月份全国房价“止跌微涨”之后出现连续三个月上涨的现象，楼市重新面临房价上涨的压力，为了完成年度房价控制目标，各个地方政府会采取相应的措施调节市场成交趋势及房价的走势，严格执行限购政策，引导市场增加市场供应量，继续“以价换量”。

第二、防止高端楼市的集中成交再度推高已经开始上涨的楼市均价。从广州限售政策指向来看，广州楼市限售其实主要是针对高端楼市的成交，另外，从今年一线城市的历史成交数据来看，过去几个月部分城市高端楼盘或高端楼市成交集中放量，导致市场成交均价从结构上被拉升提高，从而推动整体楼市价格向上走，一线城市重申限购政策严格执行，也是为了防止高端楼市再度集中放量推高房价。

后市预测

豪宅房价仍存在上升空间

仲量联行近日发表报告表示，三季度广州新建住宅一手销售市场进一步回暖，减轻了部分开发商的库存和资金压力，也促使了核心地区如珠江新城的部分豪宅项目继续收紧优惠幅度。同时，部分二手豪宅项目进一步上调了售价，仅有个别大户型、总价较高单位的业主愿意小幅减价成交。部分买家为避免价格持续上涨，从早前处于观望转而开始入市。

仲量联行相关人士预计年内豪宅市场房价大体保持稳定，大幅反弹的可能性较低。仲量联行广州研究部高级经理曾丽就表示：“从目前形势分析，2013年中国经济增长有可能继续放缓，中央政府进一步出台住宅限购的可能性较低；同时，放松目前政策的可能性也不大，以防止房价大起大落。鉴于广州核心地段豪宅新供应整体仍偏紧，我们预期房价仍存在上升空间，特别是越来越多高端项目的涌现将进一步推高豪宅平均资本值。”

专家观点

同策咨询研究中心总监张宏伟

“限售”不利于市场自由竞争

在张宏伟看来，过去几个月高端楼市放量，其原因主要有两方面：其一，这些高端楼盘以低开或降价的方式引起投资客或者购房者的关注，导致这些已经被压抑需求的高端楼市需求集中入市；其二，各地在楼市限购政策执行方面不是太严格，在操作上可以采取擦边球的方式进行操作，这样，一些多套房的投资客或者购房者就可以通过打擦边球的方式进行购房，这些需求的集中入市一定程度上也拉升了高端楼市的成交量价。

张宏伟表示，如果高端楼盘“限售”了，那么，这些楼盘即使降价也没有办法取得销售业绩，具有购房资格的人群也没有办法购买这样的楼盘。因此，从一定意义上来讲，“限售”不利于市场自由竞争，不利于高端楼市继续以价换量，符合购房资格的人群也没有办法购买已经被限购的项目（甚至降价的项目）就显得有些不太合理。

“因此，当前来讲，严格执行限购政策，尽可能让市场增加供应量，防止形成相对紧张的市场供求关系，同时，也要防止打擦边球的政策继续执行，坚持去投资化的楼市调控政策。”张宏伟判断认为，广州施行限售的楼市政策，短期内表面上可以控制高端需求入市而带来的结构性的房价上涨，但是，“限售”也只能控制其短期内没有办法成交，而其一旦入市，其势必还会影响到未来的房地产市场的量价走势，难以从根本上控制房价上涨。

方圆地产首席分析师邓浩志

限售等于官方主导“捂盘”

行政干预过度不利行业发展，限售与限制捂盘可能相悖，为控制开发商捂盘惜售造成供不应求从而抬价，各地都有政府禁止开发商捂盘，但这次由官方主导的“捂盘”让人感觉与前期政策存在一定程度的冲突。如果真的想控制房价，应该从调节地价、各种税费等环节考虑。

此前调控的手段都集中在整个行业的末端，即政策都落在开发商和消费者身上。然而楼价成本构成最多的是来自于地价，还有建筑材料成本，人工成本，税费成本等等，若真想房价下降，其他环节费用不降不行。特别是地价，政府是否敢于、勇于将地价调低将是问题的关键。行政干预过度不利行业发展。目前我们已经有太多的行政干预手段，干预的范围太广，干预的内容太多：限购、限外、限贷、限售、限捂……竞争不充分，从长远角度看，将影响整个行业的发展。

同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

楼市进入“维稳期”

广州楼市“限卖”，传递出三个信号：1.当前广州楼价上升压力很大。广州一手楼均价在7月份突破了1.4万元/平方米，创本轮调控以来的新高。从成本上升幅度和供应结构评估，广州楼价和地价处于快速上升通道之中，广州楼价正加速走向“2”时代。备感压力的地方政府，选择在当前楼价刚开始抬头的阶段，及时采取了前所未有的楼市“限卖”措施。2.广州高价格楼盘的数量处于爆发式增长期。豪宅价格带动广州楼价上升，成为最主要的上涨因素。目前广州已经有近10个楼盘价格触及5万元/平方米。高价楼已经不是个别现象，而是普遍现象。今年要实现楼价控制目标，就必须控制豪宅销售。官方对豪宅“限卖”，实属无奈之举。3.楼市“限卖”，说明政府的调控手段和调控工具远没有“底”。只要楼价出现异常上升，超过管理层的底线，新的调控手段和调控工具随时会出来。

楼市“限卖”，意味着楼市“维稳期”已经到来。