楼价将微涨 但涨幅不超5%

邓浩志接受《信息时报》采访

　 由于黄金月广州楼市供应量同比大增，业内人士预计楼价将出现上涨的势头，但由于限购限贷等政策依然持续，因此上涨的幅度有限。另外，大量刚需和改需或在十一入市，供需两旺的市场下，广州楼市成交量有望创新高。据悉，除了传统的CBD、华南板块之外，科学城板块也被众多买家看好。黄金月期间，该区域将有包括雅居乐、中海、和黄、长江实业在内的多个大型开发商的新盘推出，而且均打高端牌，有高端洋房豪宅，也有别墅、类别墅产品。

　　房价预测

　　市中心微涨郊区相对平稳

　　专家们认为，目前支持刚需的政策已全面落实，预计下一阶段楼市政策以稳为主。广州楼市黄金月货量充足，刚需产品占绝对主力（占6成），适应当前主流需求。由于市中心供应较多，房价会出现结构性的小幅上涨。

　　方圆地产市场分析师邓浩志表示，金九银十广州楼价应该会比较平稳，广州持续有大户型及中心城区的新货供应。随着第二季度初次置业者入场步伐的放缓，从三季度开始，初次改善型买家正成为市场的主力。他们对产品有更高的要求，对价格的承受能力也明显强于初次置业者，预计在以改善型买家为主流的市场上，大户型、中心城区等优质物业的成交比例会维持在一个较高的水平，而房价也会出现结构性的上涨。

　　邓浩志认为，相对而言中心城区恐怕会涨得多点，因为中心城区的供求关系依旧紧张，而供货相对较多的郊区，价格应该会更加平稳。某些针对高端人群的高端项目则有可能继续陷入销售的困局，因为这类项目的主流消费者多半已经没有继续购房的指标了。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为，市中心物业的稀缺性决定了其价格上扬态势持续。但在外围成交为绝对主力的情况下，全市价格整体依旧趋稳，部分热销项目价格小幅上涨。

　　年内涨幅不会超过5%

　　至于涨幅会有多少？邓浩志进一步表示：“对于同区域同品质的产品来说，虽然楼市成交量持续维持在较高的水平之上，但由于有限购、限外等政策限制，投资资金目前还很难进入楼市，所以楼价也缺乏上涨的动力，所以金九银十可能是旺丁旺财难涨价的情况，今年剩下的时间里面，楼价涨幅估计不会超过5%”。

　　满堂红集团研究部副经理肖文晓则表示，黄金月广州楼价“涨不起来，跌不下去”。其中，“涨不起来”的原因是调控还未松绑，房价上涨必遭打压。另外刚需被大量消耗，市场观望情绪犹存，若定价过高，恐遭“预售证延发”或“暂缓高价房网签”等行政调控。加上目前房地产行业前景并不明朗，大部分开发商都会合理定价，走货为上。而“跌不下去”的原因则有市场成交稳定，没有理由降价。加上开发商资金链状况好转，“以价换量”不再是其燃眉之急。

　　成交量预测

　　供需两旺年内有望创新高

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，“金九银十”广州楼市成交量预计会创出回暖后的新高。一方面近期市场持续回暖，成交量一直维持在一个较高的水平，随着初次置业刚需客户消化得差不多后，改善型刚需客户又开始大规模入场。另一方面，虽然楼市回暖有一些日子，但房企仍旧普遍资金紧张，回笼资金仍是其首要任务，所以“金九银十”肯定会加大推货量与推货力度。在供需两旺的市场下，广州楼市成交量有望创新高。

　　业内资深专家韩世同表示，按照目前广州成交逐渐上涨的情况来看，今年的“金九银十”的成交量还是非常被看好的，绝对会比去年同比要高出很多，但是是否能超过今年7月份的最好成绩70多万平方米就很难说，目前开发商都在积极备战“金九银十”，随着推货力度加大，9月或10月的优惠也会有不少，但别指望开发商会降价促销，所以，在政策保持原状的情况下，“金九银十”的成交量或许与7、8月差不多，仍处于高位，更好的发展就是超过7月，破80万平方米的成交。

　　亮点板块

　　打高端牌 科学城或异军突起

　　每逢黄金月，华南板块、金沙洲、珠江新城、广园东等板块都是市民看房、购房的热点区域，相信今年也不会例外。但业内人士表示，除此以外，今年科学城板块或异军突起，成为市民购房的新焦点。

　　记者发现，传统的热点板块中变化最大的莫过于番禺市场。这里的华南板块，在下半年能够推出市场的新盘新货较为有限，其南部地区的风头或许会被新盘较多的市桥板块所取代。市桥板块下半年则集中了包括可逸江畔、可逸阳光、雅居乐城南源著、敏捷锦绣世家等全新项目的推出。虽然当中的大多数项目都已经提前在8月份抢先入市，但其后续的新增供应依然充裕，而且当中不少户型较小、总价较低的产品，或许能吸引不少刚需人群的关注。

　　在另一传统热点区域珠江新城，则有包括乔鑫·汇悦台、佛奥广场、中海花城湾新一期等全新项目有望在黄金月期间推出，加上目前在售的天銮、颐德公馆、凯旋新世界等一批高端项目，将继续成为引领广州豪宅市场的风向标。

　　除传统热点板块之外，多个高端楼盘即将集中入市的科学城板块，也被不少业内人士看好。记者了解到，黄金月期间，该区域将有包括雅居乐、中海、和黄、长江实业在内的多个大型开发商的新盘推出，而且均打高端牌，有高端洋房豪宅，也有别墅、类别墅产品。业界人士表示，凭借区域优质的生态环境及结构丰富的高素质产品，科学城板块相信能够吸引到不少有实力的改善型买家关注。这一区域有望与珠江新城，共同撑起这个“金九银十”的广州豪宅板块。

　　调查显示

　　过半受访者仍持观望态度

　　与开发商的乐观情绪相比，购房者对房地产走势的态度却比较谨慎。近日，易居房地产研究院发布的报告中，对金九银十购房者入市热情的调查结果显示，有24.03%的受访者称已经做好买房的准备，22.93%的受访者认为将视情况而定。另外，还有53.04%受访者认为自己将不在今年“金九银十”买房，原因主要是金九银十的楼价不可能成为今年楼价最低点，所以“抄底”时机未到。

　　此外，超过30%受访者认为价格依然是影响自己买房的最重要因素，而将楼盘所处的地段以及交通情况摆在重要位置的受访者比例为18.05%和17.04%。

　　买家心态

　　刚需型：不论房价涨跌都要买

　　在海珠区工作的外地人曹小姐刚毕业不久，作为准新娘，她急于在广州“安营扎寨”。曹小姐表示无论房价如何调整，未来是涨是跌，她都要在今年9、10月买房，满足未来家庭基本的生活需要。“那些高价位的房子一时难以承受，老城区一些不太贵的房子是我购房的首选。”曹小姐透露，自己意向购买15000元/㎡的新房，最好是在海珠区并带有学位，两房或三房户型都可以。

　　改善型：有“特别优惠”就买

　　“因为在市区已经有两套70~90平方米左右的物业了，所以我想在郊区买一套200平方米左右的复式房改善生活。”58岁的市民张曦是一位将近退休的国企中层干部。他告诉记者，因为不是“刚需”，所以他并不着急出手，近期关注楼市主要是因为看新闻说楼市回暖，开发商在“金九银十”有可能进一步“以价换量”。“我买房的心态很平稳，就是有‘特别优惠’的就买，‘不优惠’就不买。”张曦还说，据他观察开发商也可能在“观察”市场，很多新盘开放样板间之后都是先做诚意登记，暂时不公布楼价和优惠政策。

　　投资型：继续关注等待时机

汕头商人郑先生在广州市区拥有了2套住房，但他对房地产投资仍然十分关注，准备在“金九银十”期间将番禺所有在售新盘新货都“踩”一遍。他认为，番禺发展占尽天时地利，投资前景一片看好。“在股票证券交易低迷之际，投资地产是绝佳的理财之道。但是我认为现在楼价还在下行，‘抄底’要继续等待时机。”郑先生告诉记者，买房投资比自住要更加谨慎，现在是房价涨跌难料的时候，持币待购是比较适合的。