目前市场情况下，取消预售制异想天开

邓浩志接受《南方都市报》采访

     取消预售传闻并非空穴来风？近日，一则关于山东省将强化商品房预售监管的报道引起业界人士的热议。据称，山东省将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。但同时又指出，自9月1日起，山东凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。

山东宣布试点

    据介绍，山东省将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。自9月1日起，山东凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。据记者了解，从1994年以来，全国房地产市场一直采用“预售”销售制度，俗称“期房”，目的是扶持房企，降低企业资金壁垒。

    针对山东省部分城市房价上涨的苗头，山东省各地将严格落实《山东省商品房销售管理条例》，严格执行商品房预售许可制度，按照“一房一价、明码标价”的要求，加强商品住房预售方案审核，预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售许可证。山东省明确，所有在售楼盘必须在销售场所的醒目位置公示房源和价格，严厉打击捂盘囤房行为。

距离取消预售制辟谣不足一个月

    山东开展现房销售试点，这是不是意味着此前的“取消预售制度”并非空穴来风？

8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的消息引起大家关注，沪深两市的地产股闻讯大跌。随后，住建部发言人表示：“并未研究取消预售制度，相关传言属谣言。”尽管官方公开辟谣，但一个不争的事实是，呼吁取消住房预售制度的声音并非今天才有。

    知名房产专家赵卓文告诉记者，相关政府部门已早在几年前就针对“是否取消预售制度”进行探讨了，广东省也早在多年前就已经进行探讨，甚至列为研究的重要课题，只是时机不成熟，所以一直没有执行。

据了解，多年前，国内房企资金实力相对有限，房地产市场不够成熟，所以内地采取香港的“预售制度”，只要开发商拥有一定数量的资金就可以进行商品房开发，工期完成三分之二就可以进行销售，获得房款的房企继续开发建设。

    地产经济学家邓浩志则认为，取消预售制度仍是空穴来风。山东强化商品房预售监管其实已经说明了预售制度不会取消，否则强化它干什么？

争议1

试点会不会大规模铺开？

针对山东开展现楼销售试点，会不会在其他城市推广，业内人士普遍认为，在短时间内不会被推广。

黎文江认为，山东目前执行的政策仍是“严厉监管预售资金”，而开展现楼销售试点只是一个反例，告诉一些支持取消预售制度的人，执行现楼销售是不足取的。

而赵卓文则对山东开展现楼销售试点表示不理解。他告诉记者，相对山东，广东省开展现楼销售的条件更为成熟，一方面政策酝酿很长时间，一方面在售的现楼也比较多，为什么没有在广州做试点、要在山东做试点呢？“如果下一个城市要继续开展现楼销售的试点，很有可能是广州。”

争议2

预售制度未到取消时？

虽然取消预售制度一直都在探讨之中，但多位专家指出，目前仍不是取消预售制度的时机。赵卓文告诉记者，在目前宏观调控背景下，取消预售制度还不是时候，一旦取消预售采取现楼销售，一方面会造成供不应求，从而带动房价继续攀升，与现在的调控目标背道而驰。“预售制度是房地产的基本制度，改变它就等于改变房地产基本规则，就会给房地产市场带来较大的影响。”

合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前取消预售制度是不可能的。开发商投资开发一个项目，一般自有资金达35%，50%靠预售款来解决，剩下的15%靠银行贷款及外资投入。而在目前银行和外资都收紧的情况下，开发商的建设成本相当大一部分靠预售款，在这种情况下，取消预售制度，对房企将会有较大的影响。

“从目前市场来看，大部分在售的项目没有完工，属于期房，要等到现楼开售，肯定会延长开售时间，短时间内造成供不应求。”黎文江认为，这会推高房价的。

邓浩志认为，目前的地价已经非常昂贵，开发商把地买下了，已经花费数亿元。要继续建设，就必须借助银行和预售的资金。如果预售取消，就等于断了开发商的粮，工程进度就不能往下走，烂尾楼必定到处出现，之后就是落成越来越少，住宅供应越来越少，最终的结果是房子更加地供不应求，从而导致价格继续攀升。“我个人认为，商品房预售制度未来10年都不会取消，取消了等于毁了房地产行业，毁了大家改善居住的梦想。”