广州八成宅地下半年出让

有专家认为，下半年并非拿地的最好时机，明年地价或会更便宜

邓浩志接受《南方都市报》采访

    就在拿下虹桥北片区11号地块的前一天，即7月31日，万科一天时间内分别在杭州、成都两地跑马圈地，共计斥资18.67亿元，意味着短短2天时间万科拿地花费了近40亿元。7月至今，万科、龙湖、中海以及保利四大房企斥资200亿圈地。

开发商“一放手”，土地市场自然“好戏”连连。

    在6月诞生珠江新城近32968/平方米的天价地王、7月诞生番禺11513元/平方米的地王后，广州土地市场仅8月份就有8宗地块挂牌出让，总面积32.8万平方米，挂牌总价达21.9亿。

只是，土地市场的陡然升温，究竟会带来怎样的热岛效应？

上半年：面包卖不出，还买面粉干什么？

    2012年上半年广州住宅成交不景气，土地市场也随之冷清。

据中国房地产指数系统显示，今年上半年广州、佛山、中山土地市场供应疲软，三地住宅用地供应总量为311.3万平方米，与2011年下半年供应量相比大幅减少46%，与2011年上半年相比下降51%.其中广州市辖区推出住宅用地44.5万平方米，仅占15%的份额。

    从成交量来看，今年上半年，广佛中三地住宅用地成交面积为317.6万平方米，环比减少32.5%，同比减少28%.其中广州市辖区住宅成交面积为46万平方米。

调控政策的持续执行，导致开发商资金链吃紧无暇顾及土地市场，加速了土地市场成交量的急速下滑。调控重压也使得开发商拿地实力与拿地意愿均不足，土地楼面均价低位运行。

    今年上半年，广佛中住宅用地成交总价最高位在佛山南海桂城桂澜路地块，总价达20 .36亿元，被万达集团一举摘得。楼面单价方面，李燕如竞得的天河区黄埔大道（坚红化工厂地块）最高，为11552元/平方米。上榜地块中多为底价成交，溢价率最高的也不超过50%.相对而言，上半年商业用地市场较为火热，尤其是6月中旬恒大地产以13.22亿元竞得的珠江新城D 4-B2地块，溢价率高达169.72%，楼面地价32967元/平方米，相当于2011年广州商业地王楼面地价的两倍。

    不仅是广佛中，全国市场亦如此。根据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，1-6月全国3 0 0个城市共推出土地16284宗，推出土地面积65848万平方米，同比减少19%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4666宗，推出面积20677万平方米，同比减少32%.而在土地推出量统计减少的情况下，土地成交情况也不容乐观。1-6月全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积5 1 2 4 1万平方米，同比减少27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3315宗，成交面积14720万平方米，同比减少44%.

下半年：面包好卖，面粉也买得欢？

    在二季度信贷环境趋于放松、地方政府微调楼市政策、积极引导刚需入市等因素影响下，6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨。与此同时，土地价格也出现了回升迹象，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高。

开发商“一放手”，土地市场自然“好戏”连连。

    7月26日，广州本土开发商新城市地产以5805万元的价格拿下广州番禺大石住宅地，折合楼面地价为11513元/平方米，比2010年的该区域单价地王7282元/平方米高出4231元/平方米，溢价123%.该地块目前附近二手房楼价为11000-13000元/平方米。

     就在拿下虹桥北片区11号地块的前一天，万科一天时间内分别在杭州、成都两地跑马圈地，共计斥资18.67亿元，意味着短短2天时间万科拿地花费了近40亿元。

7月至今，万科、龙湖、中海以及保利四大房企已斥资200亿圈地。

“面包好卖，面粉自然也买得欢”，方圆地产首席分析师邓浩志认为，随着销售的持续向好，房企的预期发生转变，开始加速储备土地非常正常。“准确地说，应该是楼市销售情况直接影响土地支持。”

广东中理投资顾问公司高级经济师申格联却认为，下半年土地市场的热闹与否与住宅市场关系不大，因为国企拿地有很多非市场因素，“在稳增长的政治任务下，我们最好忽略市场因素的主导作用。”

但不管怎样，下半年土地供应量加大却是不争事实。广州土地市场仅8月份就有8宗地块挂牌出让，总面积32.8万平方米，挂牌总价达21 .9亿。而占全年商品房住宅用地出让面积总量85%的住宅地块也将在下半年一一亮相。其中，还不乏几大重点功能区的地块出让，包括琶洲、奥体新城、大学城及广州南站等。

未来趋势市场回暖，政策也加码？

土地市场的陡然升温，究竟会带来怎样的效应？

有乐观者认为，这在一定程度上影响了人们对调控的预期，可能会刺激更多购房者加快入市。悲观者则担心，会否引发政策加码，再现2010年地王迭出引发调控的戏码？

其实，无论乐观或悲观，不妨看看楼市成交回暖的背后。

经纬行研究显示，由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得C P I连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。在货币政策放松、经济预调微调、地方政府调整政策此起彼伏、消费者观望情绪转变等多种因素影响下，房地产市场开始回暖。

所以，经纬行认为，随着宏观微调政策作用的逐步显现，2012年下半年经济或将实现温和复苏，并保持适度平稳增长态势。在此背景下，地方政府寻求微调的范围难以扩大，限购更是难以跨越的警戒线。

不难看出，其实中央政府一直没有放松限购限贷。反而从7月开始，国土资源部对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，要求下半年，各地切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。

“今年的土地市场一直静悄悄，降息也没有能撬动土地市场的火热。但是，广州的恒大地王、北京门头沟地块出来后，就让我有点坐不住了。”广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，“以前的地王还没有解套，新的地王又来了。很多都说调控政策见底了，但是我觉得没有，要让市场回归，要让房价回归到合理位置，就必须再出重拳，再亮重剑。”

“一季度土地市场的冷清让开发商对土地出现刚需，而且地方4万亿的‘第二轮救市投放’也让开发商感到土地比钱更保值，所以有资金实力的开发商应该愿意在下半年购入土地。”虽然对下半年的土地市场看好，不过，申格联也有担忧：“近期土地和楼市升温对下半年的楼市调控产生的直接影响就是有可能为房产税的出台提供契机。”

专家同题问答

Q1

广州会否

迎来抢地潮？

申格联：目前的情况是地方政府很想通过卖地解决财政困境，以保证“稳经济”的资金需求，而开发商也清楚抢地对自己没有好处，特别是在调控有可能加紧的年份，所以我预计下半年土地市场基本上保持平静，只有好的地段的土地才会有激烈的竞拍。

邓浩志：下半年不能说出现“抢地潮”，但交易量大幅度提升还是可以期望的，一则更多房企有储备土地的需要，二则广州下半年新增土地供应也会大幅度增加。

Q2

下半年是否

拿地好时机？

申格联：对于广州的土地市场而言，我觉得下半年不一定是开发商出手拿地的好时机，我更看好2013年，那时的地会更便宜。

邓浩志：不能说下半年是拿地的好时机，各个房企只能根据自身状况和项目条件考虑是否该拿地，目前可以说楼市最糟糕的时间已经过去，但也并非扶摇直上的大牛市。所以谨慎仍是主导的操作原则。

Q3

最看好

广州哪个板块？

申格联：我更看好白鹅潭的地块，那是块风水宝地，而且属于市中心的地块。

邓浩志：白云新城、白鹅潭属于传统的中心城区，必定最受关注。南站是未来发展与土地供应的重点区域，政府肯定有较高的期望值。大学城区位比较尴尬，而且供应不大，难以形成规模效应，顶多也是作为高校区的配套出现，我并不看好这个区域的后续发展。