成交回暖，开发商下半年或以量定价

邓浩志接受《南方都市报》采访

主持人　南方都市报记者王艳玲（左）

嘉宾　嘉宾：方圆地产首席分析师邓浩志（中）中原地产研究部副经理瞿中奇（右）

数据要具体分析

南都：这两组数据都挺“红”的，会对市场产生什么影响？

瞿中奇：5月份开发商加快推货速度，业绩开始明显好转，而北上广深也一片红火，广州第一季度价格还在下滑，第二季度就企稳回升。这些数据将直接影响购房者的入市节奏，五一之前还在观望，希望价格再降一点，现在就担心上涨匆忙入市。

邓浩志：这说明回暖已经成为事实，4月份就已经开始，上半年以价换量，下半年将以量定价。

南都：从以价换量到6月份以来，部分城市量价齐升，如何看待这种变化？

瞿中奇：我们应该全面分析价格变化。一是全新楼盘仍然采取低价入市，从1月到6月，没有多大变化。二是年初明显降价的楼盘，降价幅度比较大的楼盘，现在确实回调了一些，比如淘金峯景、纵横国际公寓，但价格也不是说非常高。三是少部分楼盘并没有整体下调，只是阶段性地推出特价产品。从广州来看，并没有出现很大涨幅。

邓浩志：这是开发商策略的变化，年初销售不理想，所以多采取低价、促销，现在资金比较宽裕了，自然就会回调。

南都：但一季度还有专家预判广州房价要下滑10%-15%，现在却完全变了样。

邓浩志：确实没有想到变化这么快。主要是中央采取宽松的货币政策，增量资金进入市场，开发商和购房者手里都有了钱，供求关系发生了变化。

瞿中奇：其实一手住宅的价格并没有明显上升，只是降价楼盘有所回升，带动了成交数据，近几个月的价格保持平稳，完全没必要过度恐慌。5月份以来的好转是累积性的需求，只要限购没有放开，潜在需求还是被约束的。

开发商没有大涨的信心

南都：如此看来，“抄底”的说法是否合理呢？

瞿中奇：拿数据说话，广州5月份成交70多万平方米，6月份成交60多万平方米，只是处在相对高的水平，往年同期还出现100多万平方米的情况。因此，现在只是气氛的改善，不是气氛的活跃，开发商没有大幅涨价的信心，也不敢贸然涨价。我认为“底部”这个说法不合适，应该说价格会继续平稳。

邓浩志：不能说房价会马上反弹，但离底部不远了，政策已经见底，成交也见底了，未来市场可能呈L形走势。

南都：有读者反映，看房时，开发商说这周不买下周将涨价了。是真涨还是故弄玄虚？

瞿中奇：开发商降价的空间减少，并不是马上进入新一轮上涨。在广州，可能3、4月份的折扣现在享受不到了，但这也仅限于十几个降价较大的楼盘，如珊瑚天峰等，大部分还是稳定的。这只是销售技巧，定价决策应该是严谨的论证过程。

邓浩志：这要看开发商的具体情况了，有的是真的要调了，有的就是吓唬一下。

南都：一旦随意涨价，市场是否会接受？

瞿中奇：如果很多楼盘价格回调，会造成一批人加快入市，但等这批人消化完以后，成交量就会无法支撑。开发商要的是价格稳定、好的市场氛围、更多人入市，而不是突然提价吸引小部分人群。

邓浩志：中心城区涨价是有承接力的，而郊区供求关系不平衡，涨价很难被市场接受。

房贷优惠最多8折

南都：与2009年的回升相比，2012年的形势有何不同？

瞿中奇：本质不同，2009年市场回暖是建立在政府明确的救市措施之上的，而这一轮是针对刚需采取的措施。

邓浩志：2009年是整体回暖，现在只是结构性回暖，刚需回暖的速度快一些，而高端豪宅、投资产品还是受抑制的，不排除下调空间。

南都：未来差别化信贷政策是否会变化？

瞿中奇：上半年的房贷政策有两个变化，一是加快审批节奏，二是首套房贷出现8.5折优惠。肯定不会出现7-7.5折优惠，最多出现8折。

南都：部分城市的量价齐升会否变成全国性的？

瞿中奇：政府的角度，是希望价格稳定，成交活跃。开发商一旦形成涨价势头，中央会通过叫停地方微调等方式来显示立场。

邓浩志：随行就势，下半年以量定价，反映好就微调，价格策略更灵活。中央方向不会变化。

新闻背景

日前公布的2012年上半年中国房地产企业销售金额及销售面积T O P50榜单显示，万科、中海、保利、恒大上半年销售额高居行业前列，特别是5、6月份，销售业绩均出现大幅增长，四家企业均连续两个月录得超过100亿的销售额。同时，6月“百城价格指数”公布，全国100个城市住宅平均价格环比5月上涨0.05%，系9个月来首次止跌。其中45个城市环比上涨。与上月相比，本月环比下跌的城市个数减少18个。

两组数据的公布，刺激了原本就敏感的市场神经，市场触底、房价回调等各种猜测声四起。