不限购“企业墅”在兴起

邓浩志接受《信息时报》采访

最近，广州房地产市场上出现了一种新产品，名为“企业墅”或是商务墅。记者采访了解到，位于广佛交界的某楼盘以打造总部经济的名头，今年年初首期推出40多套“企业墅”，随后花都某高端别墅盘专门推出为企业老板打造的高端商务独栋别墅，现在番禺也有不少楼盘跟风推出企业墅。有业内人士分析，企业墅定位尴尬，会有市场需求，却难成大势；开发创意产业园才是未来发展方向。

现状

非住宅用地上开发出“企业墅”

据了解，敏捷上城国际将于本月底或下月初在番禺推出13套企业墅，产品面积为382~565平方米，预计价格联排为900万~1200万/栋，独立为1500~2000万/栋。项目拥有前庭后院的生态办公环境，可独立冠名；还拥有大面积临街面，宜商宜居并带有首层私属花园、负层专享空间以及超大露台等。 

而今年初推出市场的位于广佛交界的某总部，是一个完全打造“企业墅”的项目。该项目占地5万平米，分配套区和企业独栋/独立花园办公区，共有78栋，面积由300到2000平米，享有独栋办公、独栋冠名、独立产权等，销售均价为15000元/平方米左右。此外，该项目还包括了酒店客房，酒店式公寓、顶级国际多功能会议厅、时尚名品店、休闲咖啡厅、特色美食馆、水疗馆、健身房等。

记者发现，在外型、外观上，这些企业墅与普通别墅产品并没有明显区别，有独栋或联排产品，有私家停车库，有前后花园、有天顶平台、露天等别墅该有特征。

而“企业墅”与普通别墅产品的本质区别在于：土地性质上的不同，这些企业墅大多数为非住宅性质用地。如番禺某盘推出的企业墅其为商业性质，仅有40年产权，所以可以注册和独立冠名，广佛交界某盘为工业性质用地，产权年限为40年，同样是可注册或是独立冠名。不过记者发现，有些是住宅性质的用地，同样有推出企业墅产品。如颐和盛世·世界岛，其中有20套别墅是专门针对一个企业家推出的，开发商称，其为会馆级的别墅，打上企业墅的概念也并不为过。

另外，有业内人士称，位于广州科学城的某盘推出的独栋式写字楼，虽然集写字楼、商业会所、酒店式服务公寓等于一体，但由于一栋就有9层、10层楼，不能归入“企业墅”范围。

特点

供企业接待客户 填补市场空白

据记者了解，目前广州的“企业墅”主要集中在近郊和远郊区域，比如番禺、广佛交界、花都等区域，并且这些产品所在的区域是一些商业、工业发展较为有前景的区域。

对此，世界岛营销总监表示，并非所有区域都适合发展企业墅，若广州市中心推出这样的产品肯定是不可行的，因为广州市中心有足够高端的写字楼，有足够高端的会所等地方供企业接待客户。而该项目推出会馆级的别墅是经过长时间市场调查研究，发现该盘所位于的区域正是需要这类型产品，项目虽然位于花都区，但是已经算是佛山界，周边的中小企业非常多，工厂也非常多，但是这些企业接待客户的场所或是高端的私人会所却非常有限。据了解，该盘第一期推出的企业墅仅为10套，已经销售了7套。正是看中这样一个市场空白点，该盘第二期继续以企业墅概念加推20套产品。张维伦表示，企业墅不适合选择在市中心，首先市中心已经有足够的写字楼，公寓等产品供应，而且中心区域也很难找到低容积率、土地价格较低的地块发展成为企业墅。目前企业墅普遍都是低容积率、环境舒适、生态办公、并配有酒店等配套。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，随着经济的发展，现在不少企业有组建企业会所的需要，用于招待企业的客户，所以企业墅有投资功能，也有实际的使用功能。某近似企业墅项目的负责人向记者表示，这类型产品也正是在向企业墅靠近，产品主要是面对企业老板，宜居宜商，如用于公务接待国内外客户、展示产品、高端私人聚会，签约仪式等等。

分析

通过“卖给企业”来避开限购

为何一时间企业墅如雨后春笋般出现呢？ 邓浩志表示，自住宅限购后，限购地区别墅的销售便陷入困境，现在部分别墅项目都是通过“卖给企业”来避开限购，所以才有了企业墅的概念，但这些企业墅的实际持有人多数还是个人。另一原因，个人使用的别墅越来越往小面积方向发展，目前市面上别墅最小的仅100多平方。哪怕在不限购地区，大面积的（500平米以上）别墅销售也普遍陷入困境，因为其价格高过消费者承受能力。所以这些大别墅被迫调整目标客户对象，选择企业客户作为主攻对象，所以企业墅也是一种被动产生的产品。

满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，对于大多数企业墅，其本质就是商改住的另一个模式，与商住公寓的性质十分类似，同样是解决了住宅限购的问题，只是企业墅体量更大，总价更高。企业墅有两个优势，一方面是类别墅产品，市场稀缺；另一方面是商业性质，不限购。这两方面均切中市场需求空白，加上可办公的性质，这类产品会被市场接受。

此外，维森置业董事长张维伦表示，企业墅的出现，主要因为独栋别墅被禁止开发，开发商以企业墅的名义或是以商务墅的名义去报建会更加容易。所以一些项目，在商业用地上报建商务办公楼或是企业总部等，在住宅用地上不能报建独栋别墅，只能称之为商务别墅或是会所型别墅。

预测

只能是小众市场 难成大势

可以说，直到今年，广州企业墅露出端倪，才有越来越多的开发商推出企业墅这类型产品，逐渐盛行。那么，未来是否会成为一种流行产品呢？其生命力又能有多旺盛呢？

有行业人士指出，目前市场开发企业墅其实有些混乱，是住宅性质的大面积别墅针对商务用途的也可以自称企业墅，商业性质用地打造的别墅也可以称之为企业墅，号称总部基地、属于工业性质、里面有独栋产业的也能称之为企业墅。然而，目前市场上购买别墅者仍是少数，购买企业墅的更是少数中的少数，能花上几千万购买一套企业墅为员工增加工作乐趣的老板的确是少数，购买企业墅者一般是企业老板用于宜商宜居，做一些高端的会晤、洽谈、酒会、接待客户等，或是一些投资客购买用于长期持有等。大企业不会买小企业墅用于办公，小企业更没有本钱购买上千万的企业墅，所以企业墅这种产品会有市场需求，却难成大势。

经纬研究中心主任曾英杰表示，目前有太多的产品打出提高企业形象、为企业提供高端产品展示区，比如一些创意产业园、或是一些写字楼大平层等，虽然企业墅的词很新，但是其产品用途已经有太多相似的。可以说，以企业墅的市场，还只能是小众市场，很难成为大势，而创意产业园才是未来发展方向。

业内资深专家韩世同表示，并非所有企业都需要这种企业墅，花上千万购买一套企业别墅，还不如在交通便捷的区域租高档的写字楼，无论是购买住宅性质的企业墅还是购买商业性质的企业墅，除了投资者之外，就是一些爱显摆的企业，为了展示企业形象，为了显示出自己的新潮或是品味。然而，张维伦认为，目前市场上的企业墅刚刚兴起来，其实还是一定的市场需求，一些中型、小型企业还是需要一些企业墅用于接待。

城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示，珠三角企业通过10年、20年的成长有一定的规模，为了树立形象、扩大办公环境等，需要有独栋的办公场所，面临着升级换代的问题，传统的写字楼无法满足这类型客户的需求，所以这些有实力的大中型企业更多的是需要独栋的写字楼，享受可独立冠名这样的附加值等。不过，相关成交显示，大多数的企业都会选择三五千方的写字楼，而相对小面积的写字楼市场需求量还是比较少。