房企下半年或积极拿地

邓浩志接受《信息时报》采访

题外话：最近的土地市场似乎开始回暖，土地市场总和楼市同步，最近房子卖得好了房企手上自然宽裕了。拿地是好事，只是可以继续发展，记得别再冲动拿地王了。

    日前，广州市国土房管局公布《广州市2012年市辖区建设用地供应计划》，今年广州市将供应约2.55平方公里商品住宅用地，比去年锐减25%左右，商品住宅供地主要集中在南沙和番禺。业内人士分析指出，由于目前楼市库存量很大，土地供应减少对楼市的影响会将在未来两三年后才会逐渐呈现；另一方面，由于楼价在下探过程中已找到有力支撑，市场已经逐渐回暖，今年下半年开发商尤其是现金流宽松的大型开发商，拿地将更加积极。特别值得一提的是，业内专家指出，要想增加楼市有效供应，打击开发商囤地才是关键。

现状

卖地频频遇冷 政府减少住宅土地供应

    据悉，今年广州计划供应土地19.49平方公里，远远超出去年12.65平方公里的规模，但住宅用地计划供应面积仅为2.55平方公里，比2011年的3.37平方公里锐减近1/4。不过商服用地供应规模大幅增加，面积高达3.23平方公里，同比去年大幅增加了78%，琶洲、天河东部、广州南站、知识城等区域分别有数幅土地出让。

在住宅用地供应计划中，白云区是市中心的主力，白云新城及金沙洲、钟落潭分别都有两幅土地推出，梅宾北路、永泰也分别有一幅土地将推出。天河区有4幅住宅用地供应，分别是燕塘地块及广州油制气厂三幅地块。而海珠区、越秀区的住宅用地供应最少，均只有一幅蚊型地供应，面积分别为15000平方米及5000平方米。广州还计划在市区推出10万平方米的旧厂改造地块及10万平方米的旧村改造地块，但位置不详。值得一提的是，番禺广州南站将有6幅宅地出让，其中一幅为居住用地，其他均为商住用地。商住地中，一幅地的容积率高达8，而另有2幅的容积率竟然高达9。不过，鉴于该区域去年多幅土地流拍，形势并不被看好。

从供地计划表上看，今年广州市计划供应保障房用地共9宗，供地规模1.12平方公里，中心六区仅天河和白云有计划供应保障房用地。据悉，广州将暂时停建经适房，新供地预计将用于建设廉租房和公租房。按照租赁型保障房户型不超过50平方米计算，今年计划供应的保障房用地规模，至少可建成2.2万套保障房。

专家点评：政府柔和“太极拳”应对调控

不少业内人士指出，近一两年广州土地市场受到政策调控频频的影响而疲软，不少开发商拿地热情不高，导致很多土地底价成交甚至流拍。为此，今年广州市政府土地政策采取比较柔和的态度，供应量也做出了减少的决定。满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，土地供应节奏是政府保持楼市运行稳定的重要手段，调控以来成交锐减、库存高企，土地市场降温，不少地块流拍，因此政府减少土地供应。

方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志分析，今年中心区土地供应大幅度减少的原因首先在于受到限购政策的影响，有效购买力不足，市场不是很乐观，因此有不少用地调整到保障性住房供地计划。广州中地行发展研究总监吴荣超也认为，一方面是土地资源稀缺，另一方面是政府推地策略问题。不过他也表示，之后三旧改造会释放一些土地出来，综合来看，供应少了，也未必不够。

影响

存在滞后性 房企或借机入市拿地

土地供应少了，是否会影响住房供应量？答案是肯定的。满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，根据目前阳光家园的统计数据来看，广州市库存压力仍然比较大，可售套数近5800套，未售套数近11万套，去化最快也要2年，所以土地供应减少的影响估计也要2~3年后才会显现。

吴荣超也认为，土地供应少了，对楼市影响主要是房地产的持续供应量减少（主要是2年后的供应）。现在发展商拿地的态度是审慎了，但拿地欲望还是有的，好的地块还是会抢，像刚拍卖的黄埔大道地块，只是在价格预期和风险判断上更为理性了。 

不过也有地产人士认为，如果保障房按照计划落成，供应反而会增加。邓浩志认为，商品房土地虽然少了，但现在有5年3600万套保障性住房的计划，如果能够按计划落实，则每年新落成住房的数量不但没有减少，反而会增加。

沈锐培分析指出，2月以来，广州一手成交回暖，成交量总体已回到上年上半年的水平，特别是一些降价20%左右的楼盘成交火爆，楼价在下探过程中已找到有力支撑，市场走势进一步明朗。另外房贷优惠出现，公积金贷款条件放宽，这都给开发商传递了重要信号——无论是政策还是市场已见底；所以今年开发商，“特别是现金流宽松的大型开发商拿地将更加积极，因为地价会相对便宜。”

邓浩志也推断，开发商今年拿地会出现先抑后扬的局面，上半年房企仍旧在为资金缺口而苦苦挣扎，但随着房价下调及购房贷款的放松，市场成交量会逐步回升，资金压力也会有所放缓，之后房企会逐步加大土地储备的力度。

不过记者从市场中了解到，尤其是一些中小房企也在通过各种途径拿地。吴荣超也向记者透露：“虽然有的企业拿地欲望和计划都降低了，但是我们也同样接触到很多企业，在委托我们物色土地，总有一些企业抛，又有一些企业接，这样的市场才合理。”

专家提醒

打击囤地、有效开发才是关键

搜房网数据监控中心去年发布的“2010全国房企土地储备排行榜”显示，截至2010年12月31日，全国土地储备排名前十位的房地产开发企业囤地总面积超过4.3亿平方米，若以人均30平方米的居住空间计算，这些土地足够1400万人居住。业内人士认为，随着调控的深入，2011年，各大房企的拿地节奏将会放缓。 此外，国土部数据显示，截至10月份，全国已经完成出让但是尚未开工的房地产用地为21.3万公顷，其中，住宅用地16.5万公顷。未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。

北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，从榜单的数据来看，房企土地储备非常惊人，但也不能一概判定开发商是在囤积土地，应该从开发企业的开发能力来衡量其土地储备，如果开发能力强，多储备土地就是出于企业正常经营的需要；如果储备量大幅超过其开发能力，则会影响市场供应。

国土部资源土地利用管理司司长廖永林表示，对于闲置土地，国土部将要求地方调查核实，加快处理，促进土地的开发利用。沈锐培认为，要让土地出让成为有效供应，关键在于土地监管要执行到位，另外对于“开工”要有明确具体的实施细则，对于违规土地的处罚要实行到位。邓浩志则表示，总的来说，自从打击囤地后，房企在大城市囤地的现象大大减少了。