房企巨头“钱景”难言乐观

邓浩志接受《南方都市报》采访

主持人：南方都市报记者周晓南

嘉宾：合富辉煌佛山公司副总经理黄保华

佛山市领先丰房地产顾问有限公司总经理助理李华宇

地产经济学家邓浩志

核心提示：从4月中旬开始，国内一些主力上市房企巨头，陆陆续续放出一季度“成绩单”。尽管多个城市在2、3月份后不断传来“小阳春”热销的消息，而随后，100多家房企公布了一季度业绩榜单，显示出整个国内房地产行业“钱景”严峻。

各种统计数据显示，过半上市房企业绩下滑，整体负债率创历史新高，同时库存量不断增加。在此背景下，整个一季度，上市房企以价格为主要手段，不断举起促销大旗。3月份开始，保利、招商在全国的主要楼盘发起了大规模的促销优惠活动，而在4月底，珠江地产在国内的诸多楼盘也发起了总优惠额达5亿元的促销冲击五一市场。

负债率高或是阶段性难关

主持人：今年一季度房企资金链紧张，不少媒体都集中报道了其资产平均负债率高达近73%，是一个历史新高，如何看待？

黄保华：我觉得这是上市房企必然要过的时期，因为，去年年底房企利润普遍萎缩，过年前的支出比较多，因此账面现金流会比较紧张，在今年第一季度，房企季报的时候，表现出负债率高企，应该是必然的过程。

我觉得从二季度开始，包括佛山在内的一些城市，整个市场面会逐步站稳，是一个好的趋势，上市房企应该会走过这个难关。

邓浩志：我觉得这个资产负债率高，还是房企在过去过度扩张带来的结果。

李华宇：从经济指标上看，今年1月份到3、4月份经济大环境还不容乐观，而随着各项融资渠道不容易获取，发展商难以获取其他途径资金周转，完全依赖销售回款，以维持现金流，账面上表现出来资金链会比较紧张。

全国性促销是上市房企普遍策略

主持人：为了突围资金链紧张的瓶颈，上市房企在3月份之后大促销，保利、招商、珠江等巨头这种促销行动是全国性的，实际效果如何？

李华宇：这些上市房企，在佛山品牌效应逐步显现，在促销的时候价格很有优势，通过大规模联动式的促销宣传，积累客群后更容易形成消费力，比如保利在佛山积累了那么多客户，想要在城郊置业的可以买香槟花园，想要城市中心买房的可以选东湾，总之他们做这种促销，容易通过多个定位和梯次的楼盘布局，吸引更多客户关注。

这种大面积的促销有助于稳定资金流，还可以通过销售商业等途径增加销售回款或取得长期租金回报，应该说有这方面的优势。

黄保华：大的地产集团，集中资源统一营销是个大的主流趋势，集团化资源集中起来更加好用、更加给力，但个人认为，这应该还是房企的一种营销模式，与普通的个盘促销相比，没有太实质的变化。

因为就上市房企在佛山的个盘来说，每一个项目独立核算，整合起来的确可以产生市场效益，但是这种集团化的营销，是否真的“着数”，还得购房者来回答。

市场回暖房企普遍压力不减

主持人：今年3月份以来，佛山的市场明显有回暖趋势，广州五一之后新房销售，更被媒体视作是“红五月”，为何看似上市房企的压力是减少了，这种趋势能保持吗？

李华宇：我觉得现在发展商在佛山也好，在别的区域也好，可对应的思路主要是把握刚需型买家，谁先抢到谁就可以尽量去货，接下来发展商为了完成目标，他们以价换量的策略不会有大的变化。

黄保华：4月份佛山的网签统计，比3月份要高出了很多，呈现出上扬的趋势，我觉得这个趋势一直保持到6、7月份不成问题，但因为8月份天气炎热，受到暑期等因素制约，可能要到9、10月份销售量才能恢复一个高量。

主持人：价格会是一个趋势，这个问题购房者最关心？

邓浩志：我觉得下半年，发展商以价换量的态势可能有转变。接下来特别到下半年，发展商或将是一个以量换价的趋势，发展商因为首套置业遭争夺后，不得不把后续资源放在改善型买家身上，这些买家往往是“买涨不买跌”，可能会有一些改善型的买家入市，因为价格相反可能会上去，当然这是结构性的。

黄保华：现在发展商都在等五一这样的时机再促销，我觉得对购房者来说，现在价格上已经是一个比较好的时机。

主持人：下半年，上市房企面临的政策变化，会出现吗？

邓浩志：调控不放松这个基调不会变，但我判断，由于现在实体经济不乐观，政府部门可能会从提振合理需求角度，出台首套房贷的利率甚至是首付幅度都可能有进一步放宽的趋势，从目前扬州对楼市政策进行适度放宽的个案未遭到“扼杀”，可以看到这种苗头。

新奇事

批量生产保障房只需42分钟

尽管中国号称“世界工厂”，擅长大批量低成本生产，但保障房建设的效率和性价比却远远追不上委内瑞拉。在委内瑞拉，生产一套保障房只需要42分钟，造价不过2万美元。

据了解，这种保障房的墙面、门板和窗框的原料是PV C板，加入混凝土和钢管加固。因为每套塑料房尺寸是一样的，由机器批量生产一套房子的墙体只需要42分钟，造价只需2万美元。而一个小型施工队每周能建起10到12套。小区配套的公共设施也完全达到城市标准。房子周围还有90平方米的绿地。

据了解，当地居民凡是全家月收入不足800美元的，就可以申请入住塑料房。每月只需支付80美元，20年就可以还清贷款。据说委内瑞拉今年还会建造1万套塑料保障房。