促销搅动广州刚需市场 "稳"字主打5月

邓浩志接受《信息时报》采访

    五一前后，广州楼市成交明显好于去年同期，不仅是4月最后一周的网签成交量冲上今年以来第二的高位，而且，五一小黄金周的网签成交量同比大涨了近五成。业界结合今年五一期间广州多个楼盘优惠推新的情况，预计未来一段时间的网签成交量仍在高位。

据阳光家缘数据显示，4月29日至5月1日，广州十区二县市新建商品房住宅网签499套，同比涨47.19%，签约面积为53880平方米，同比涨37.73%。数据显示，五一期间全市成交最活跃的地区是增城，番禺和花都紧随其后，这三个片区的总网签量占比高达61.92%，直接拉高全市的网签成交量。

值得注意的是，五一期间，网签面积虽然有较大幅度上涨，却低于网签套数的上涨幅度近10%，表明在调控政策实施了一年多之后，刚需买家已确实占据市场主导地位。

特点　新盘新货三大特点引发热销

    五一广州楼市成交火爆出乎早前预期，特别是一些新盘新货，甚至遭到众多买家抢购。对此，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，火爆的楼盘基本有两个特点，一是价格有较大幅度的优惠；二是基本都属于刚需盘，以2房3房单位为主，紧凑小三房单位特别受欢迎。另外，记者也根据踩盘情况总结出，五一期间广州楼市主要呈现三大特点。

特点1：夜间开盘抢跑

    据数据显示，五一期间，广州十区两市预计27个楼盘推新，项目个数占全市5月预计推新项目总数（61个）的44.26%。新盘新货扎堆，为了抢跑市场，开发商纷纷在五一前一两天开盘。

据了解，4月27日颐和四季CBD酒店雨夜开盘，从珠三角各地开车来“抢”房的投资客甚至造成广园路交通拥堵，经过3次加推，当晚推出的200套房源全部售空，均价25360元/平方米，创五一前热销佳绩。无独有偶，金沙洲板块某楼盘也悄悄在夜间开盘，发售派筹超1100个，到场客户数百人，在价格拉动下，截至当晚10点成交超300套，而最低价格只有8000多元/平方米。

特点2：高开低走吸客

    在五一期间开盘并销售火爆的项目，另一个特点就是开盘价低于吹风价，其中，位于番禺的雅居乐城南源著在4月中旬已开放样板房并开始登记蓄客，4月29日正式开盘并举办VIP认购专场，买家现场购买可以享受专场97×95×99×97折优惠，总货量接近340套。早前该盘吹风价低至9500元/平方米，开盘价格更令人惊喜，最低的一套单价仅为9200元/平方米，仅83万就能买到90平方米的小三房。截至下午一点，销控表上的单位去化率已达到八成。

    开盘时间一再延期的海珠区罗马家园也在4月29日开盘，而最受关注的定价也终于出台，最终再度降价，毛坯售价仅16000元/平方米，带装修均价17000~19000元/平方米，而该楼盘早前的吹风价为23000元/平方米左右，比吹风价最降了近7000元/平方米。受降价低开的刺激下，现场也是人潮汹涌，截至当天中午，销控表是3栋共550多套单位，已被认购了近三分之一。

特点3：纷推紧凑户型

    五一销售火爆另一个特点就是产品，特别是一些新品，主要为80~100平方米左右的紧凑户型。如新世界广州多个楼盘都推出了紧凑户型，金沙洲的金名都首批单位内部认购，价格为9000～10000多元/平方米，最低价甚至有“8”字头，主打80~100多平方米的小三房，岭南新世界锦云峰新组团“锦园”也主打90多平方米的三房单位，开销当晚就售出140多套，价格在15000～18000元/平方米。

    此外，近郊盘也积极推出紧凑型户型，如花都颐和山庄全新组团“揽峰”五一开盘销售八成，推出两栋共136套单位，产品为98~147平方米的三房、四房单位，均价为6500元/平方米，带精装修。业内专家指出，众开发商早已明白现在楼市成交主要靠刚需客，五一新盘新货充裕，且优惠多多，刚性买家也按捺不住，纷纷出手。

信息时报记者 张金娜

专家　降价搅动了刚需市场

    业界普遍认为，今年五一广州楼市的确是相当火爆，并且是出乎意料之外。经纬研究中心高级主任曾英杰表示，很多新盘新货销售火爆的主要是原因是，价格有一定幅度的松动，新盘以低于预期的价格入市，搅动了刚需市场。此外，通过近期多个政策帮助，如对首次置业利率优惠等，刚性需求正在逐步释放出来。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，价格有比较大的优惠幅度是火爆的重要因素，此外，开发商推出了很多刚性需求的盘和货量，多以2房3房单位为主，紧凑小三房单位特别受欢迎，而这种刚性需求的楼盘比较火爆。广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则对记者表示，从五一热销情况分析出，广州楼市已经进入一个底部，是一个非常适合买房的好时机，并表示，楼市在遭遇了“调控政策惊吓”、“经济滑坡惊吓”、“开发商甩卖惊吓”后，广州楼市消费信心已经逐渐回升。近期一二手市场人气开始回升。下半年，买家入市将更踊跃。

后市　五一后楼市或以价换量

    今年五一日均成交量接近200套，总体表现比较平稳。五一市场表现也是有冷有热，成交热点主要集中在中低价位或降价幅度较大的楼盘，但是离楼市回暖还有一段距离。业内人士表示，五一之后开发商将进一步加大促销力度去货，成交量也会有所增大。

价格：开发商促销更多

    满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，为了半年报更加亮丽，五一后开发商推货积极性会更高，价格进一步走低的可能性较大，开发商会抓住机会在二季度出货，价格下降会激发更多的潜在需求入市，成交量也会进一点增加。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示，五一后广州楼市将进入一个稳定期，基本循着以价换量的态势运行。价格方面，有一定降价幅度的项目会维持价格，加紧推货。没有降价或降价幅度不大的项目会陆续加入降价行列。

此外，也有分析人士表示，刚性需求买家入市也必须通过价格的刺激才能完成。经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，通过五一的市场来看，刚性需求买家在政策的刺激下，已开始逐步入市，因此价格方面还会有一定幅度的下调。

成交：“稳”字主打5月

邓浩志表示，在价格优惠的刺激下，广州楼市成交量方面除了在五一不错的销售业绩以外，整个5月将维持热销局面，后续市场同比环比都将有一定程度的提升。 

而也有业内人士表示，成交量稳字是5月的主打。合富置业市场部首席分析师龙斌认为，节后广州楼市逐渐走稳的机会大大增加，之前极度缩量和观望。从交易量来看，会大致保持目前的活跃程度，买卖双方与过去比，都有积极的变化。